房地產企業對待“城鎮化”應審慎

來源:上海證券報 2012-12-12 15:01 http://www.fafqdl.cn/

　　經營城鎮，將是房地產企業又一新課題。“我們近期高度關注各地在城鎮化推進中的相關政策，包括土地政策、招商政策等。如果有政府的大力支持，無論是否涉及稅費優惠，我們都可以考慮參與其中。”一家大型房企內部人士告訴記者。

　　專家提醒，企業無論是選擇操作城中村改造項目，還是于城鄉結合帶大舉圈地，都要做好審慎的調研與規劃。

　　首先，在進駐城鄉結合帶時，企業應該仔細考查投資前景，過早進駐待開發區域，可能導致項目收益率受損。一般來說，選擇有價值新城鎮的標準有三：一是是否近距離依附核心城市；二是是否有軌道交通等的規劃優勢；三是是否在農村集體建設用地有償流轉方面有先行先試的政策環境等。

　　其次，很多接受采訪的專家表示，中國大力發展城鎮化，最可能遭遇的制度瓶頸是農村集體土地有償流轉的制度是否會順利推進，以及如何穩步提高農村集體用地征地補償。

　　近期多個政策動向表明，中央及地方政府有意將農村集體土地的自由流轉和提高征地補償標準再向前推進一步。11月28日，國務院常務會議討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》，其中集體土地征地補償有望提高，以此為推進城鎮化鋪平道路。

　　“農村集體土地征地標準無法大幅提高，這個難度很容易理解，如果新增征地大幅提高，可能會引起以往低價征用地塊的農民不滿。”專家介紹。

　　更大難度在于集體土地自由流傳。根據廣州近期出臺的政策，廣州將大力推進集體建設用地使用權以出讓、出租、轉讓、轉租和抵押等方式實現有償流轉。其實，從上世紀90年代開始，中國就已經開始在各地陸續試點農村集體土地的自由流轉。但是至今，遍地開發的試點名單還多數停留在理論層面，鮮有實質性推動。

　　“如果從農村集體土地自由流轉這個角度來推測城鎮化進度，還真是不能期望過高。”一位全國資深土地研究專家告訴記者。

　　根據中國土地管理法，我國土地分為全民所有和農民集體所有兩大體制。其中全民所有的土地又叫國有土地，其所有權由國務院代表國家行使。我們目前招拍掛市場看到的出讓地塊，基本上都是國有建設用地。而權屬于農村集體組織的土地，只有經過政府征用后，變性為國有土地才能進入招拍掛市場，形成更高的商業價值。

　　在這一法規的影響下，農村土地資源的再利用，就變得關卡重重。要盤活農村集體建設用地，第一步是確權，這些資源表面上歸屬于集體組織，實質上權屬于集體里的每一個農民個體。因為目前農村人口流動性大，比較難全面征求資產轉讓意見，且集體組織的法人身份也比較模糊。如果集體組織以土地資源出資，入股商業企業運營，同樣由于農村集體決策能力等問題，其實無法高效合作，這也是目前這些試點都不成功的原因。

　　正是因為農村集體土地流轉和征用的高難度，很多地方政府正積極吸引企業和社會力量參與其中。比如，一些房地產企業為介入城中村改造項目，已經部分替代政府角色，深入農村與農戶一家家征求征地補償意見，談好后簽訂協議，走完征地流程，再通過招拍掛市場拿地。而未來，地方政府與大型房企將因此形成更緊密的合作。

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