投資攻略：商業投資需要注意的關鍵事項

來源:閩南網 2014-01-08 16:35 http://www.fafqdl.cn/

有人說，商業投資就如同探險，哪怕前方有危險，但只要做好預判和準備，還是可以保證起碼的安全。因此，回報率的核算成了商鋪投資的關鍵。確定投資后，不能立馬當甩手掌柜，在購買、簽合同時還有一系列問題，如果不注意，可能為投資失敗埋下伏筆。

　　購買前確定回報率是關鍵

　　投資回報率（ROI）=年利潤或年均利潤/投資總額× 100%。投資就是為了回報，據業內人士分析，目前年回報率平均高于7%的商業可以考慮投資；如是資金投入比較大的項目，年回報率平均高于5%的商業也可以考慮。

　　同時，投資商鋪絕不能盲目追求位置，有的商鋪售價過高，租金根本不足以支撐。如果小客戶以高價購買了商鋪，必然要求高租金，這就給經營造成了巨大壓力。而在返租的銷售方式下，租金和售價就更容易脫節。過高的售價其實是有泡沫的售價，有時還造成不斷漲價的假象，使原本就不夠理性的投資者越發頭腦發熱。

　　投資者應量力而行，充分評估未來的收入水平及支付能力。因為商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也越高，將影響商鋪投資的收益。此外還要注意商鋪周邊房地產發展的狀況。商鋪價值提升是一個動態過程，要充分考慮房地產價格變動及資金占壓的成本。

　　購買時考慮5個重要問題

　　1、考慮商鋪的形態。一般來說，社區商鋪的消費者比較固定，地段、交通對商鋪經營的影響較小；而大型商場或商業街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關。客戶確定了購買商鋪的形態后，就要潛心分析這方面的情況，不要什么都一把抓。

　　2、考慮商鋪的經營項目。經營項目不同，所屬業態自然不同。業態有“匯集效應”，如果一個地塊某一個業態非常成規模，則客戶的投資收益也會成比例提高。而“規模效應”對于初次投資者比較有利。

　　3、考慮相關政策。如交通、道路的改善，如舊區改造，如市政動遷等。經營商鋪是長線投資，對政策的依賴性強。客戶必須對所購商鋪未來的處境有深入的了解，以保證商鋪價值的提升。

　　4、考慮商鋪所在地的商業成熟度。成熟地帶的商鋪價格很貴，成長地帶的商鋪價格不是很高，注意后者幾年之后可能翻升得很高。兩種地帶的商鋪有各自的投資價值，也存在各自的投資風險，需引起足夠重視。

　　5、考慮商鋪的后期經營管理。商鋪更多的風險來自于后期的經營管理。如果經營管理不善，就意味著投資的絕對失敗，所以要提前考察好商管的運營實力。

　　簽合同弄清商家承諾很必要

　　一要注意公用分攤面積。對購買者來說，商鋪的物業單價高于住宅，為了防止出現物業面積分攤不均的問題，只有事先約定嚴密詳盡，出現問題時才能順利維權。

　　二要注意返租承諾。返租是開發商采用較多的促銷手段，是指購房者支付房款后，若干年之內將物業交由其經營出租，業主可獲得固定的返租回報。表面上看，返租帶給購房者的是穩賺不賠的收益，但事實上并非如此。如出現開發商未能按時交房，也沒支付返租回報的情況，投資者會因未將物業交付給開發商，雙方簽訂的返租協議不生效，而不受法律保護。另外，還有相當多開發商采取非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應約定，對此投資者更得注意。

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