在談好了價格，交了定金之后，潘先生理所當然認為房子肯定屬于自己了，誰想到幾天后就來了個急轉——房子被法院查封，這下潘先生只好將中介和賣方告到法院，要求雙倍返還定金8萬元。在一審輸了官司后，潘先生笑到了最后。
　　
　　潘先生想購買一套房子，經洛江區某房產中介所負責人王某明介紹，認識了薛某蘭和她丈夫程某凌。
　　
　　今年1月3日，潘先生作為買方，程某凌夫婦作為賣方，在房產中介所簽訂了一份《房產買賣經紀合同》。合同第一條約定，薛某蘭、程某凌同意將位于洛江的一套房產出售給潘先生，建筑面積約126平方米，價格為79.9萬元。
　　
　　為確保交易安全順暢，協議還約定，潘先生應支付購房定金4萬元，程某凌夫婦保證該房屋權屬清楚。若發生有關房屋產權或債權債務等糾紛，概由他們夫婦倆負責處理。
　　
　　協議才簽訂幾天，潘先生就接到一個壞消息——洛江區法院做出一份裁定書，裁定查封宋某的房產。原來，2012年10月份，宋某把房子賣給程某凌夫婦，尚未辦理過戶，程某凌夫婦就把該房產轉賣給潘先生，不料因宋某與施某有糾紛，被起訴到法院。施某提出財產保全申請，法院依法查封宋某的這套房產。

　　
案情
　　
下了定金房子卻被查封
　
起訴
　　
要求雙倍返還定金
　　
　　在正常情況下，若程某凌夫婦依據法律規定，對該房產履行解押等義務，那么他們和潘先生的買賣還可能進行，然而他們沒這樣做，這可把潘先生急壞了。
　　
　　幾經溝通，潘先生還是未能從程某凌夫婦處過戶到該房產，于是他將王某明、程某凌夫婦告到洛江區法院，請求判決解除所簽訂的房產買賣合同；判決三被告連帶雙倍返還他定金8萬元，并賠償他支付的律師費4000元。
　　
　　潘先生稱，當時他們的合同中約定，雙方在簽訂本合同后不得中途違約。任何一方因改變買賣意向、違反本合同或有關法規，造成本房產交易未能進行，屬于根本違約。若賣方違約，應書面通知買方，并自違約之日起兩日內退還原告所支付的購房款，同時向原告支付相當于雙倍定金的違約金，承擔原告應向中介方支付的中介費及支付合理的費用（包括律師費、交通費、調查費）。

被告
　　
房屋被查封屬不可抗力
　　
　　在程某凌夫婦看來，他們并非有意不賣房子給潘先生。
　　
　　程某凌夫婦稱，他們實際上沒有收到潘先生的定金，不能適用定金罰則雙倍返還給原告。他們不是該房屋的所有權人，該房屋所有權人是宋某，4萬元定金是潘先生直接支付給中介所。合同約定，因不可抗力或政策等非主觀因素導致本合同無法履行，合同各方免責。因該房屋被法院查封，在合同履行過程中出現他們不可預見、不能避免的事實，屬于該條款中約定的非主觀因素，導致合同無法履行，他們沒有過錯，按合同中約定的免責條款，他們不應承擔返還雙倍定金的責任。
　　
　　王某明說，潘先生支付的4萬元定金，他作為監管方，代為監管，不應當連帶承擔返還雙倍定金及支付律師費。

一審
　　
賣方無過錯無需付4萬元
　　
　　那么法院一審會怎么判？
　　
　　經審理，法院認為，由于該套房產被依法查封，造成三方簽訂合同目的不能實現。合同約定，因不可抗力或政策等非主觀因素導致本合同無法履行，合同各方免責。此條約定是在三方當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務的基礎上作出的。現合同無法繼續履行，并非程某凌夫婦的主觀過錯，王某明也無過錯。根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”因原、被告雙方在合同中約定了免責條款，且該約定不違反法律規定，該免責條款有效，原告請求三被告連帶返還雙倍定金8萬元及賠償律師費4000元，缺乏合同約定和法律依據，法院不予支持。但潘先生已支付的定金4萬元，可由王某明返還原告。
　　
　　據此，法院一審判決解除潘先生與薛某蘭、程某凌簽訂的房產買賣合同；王某明應返還潘先生支付的定金4萬元。

終審
　　
賣方構成違約得賠付4萬元
　　
　　一審敗訴后，潘先生上訴到泉州市中級法院。他上訴稱，根據合同約定及法律規定，程某凌夫婦負有向他交付房屋及權利瑕疵擔保等義務。因買賣的房產被法院查封，且賣方亦不履行解押義務，無法交付房屋給他，程某凌夫婦構成根本違約，應向他支付雙倍定金及律師費。
　　
　　據悉，所謂的權利瑕疵擔保是指出賣人擔保其出賣的標的物的所有權完全轉移于買受人，第三人不能對標的物主張任何權利。
　　
　　經審理，中院查明，根據《房產買賣經紀合同》的約定，程某凌夫婦保證房屋權屬清楚，若發生與他們有關的房屋產權或債務債權等糾紛，概由他們負責處理，并承擔相應的法律責任，由此給潘先生造成的損失，由他們負責賠償。因此，薛某蘭、程某凌對該房屋應承擔權利瑕疵擔保義務。薛某蘭、程某凌因宋某的原因致使他們出售給潘先生的房屋被查封，導致房屋的交易未能繼續履行，程某凌夫婦的行為已構成違約，依法應適用定金罰則。
　　
　　據此，法院終審維持一審解除合同、王某明退還定金4萬元的判決，改判薛某蘭、程某凌支付潘先生定金4萬元及律師費用4000元。

　　
■案例提醒
　　
賣房子要確保能過戶
　　
　　在這個案例中，因程某凌夫婦未能把房子過戶到潘先生名下，導致自己付出4萬元的代價。那么，在二手房交易中，賣方得盡到什么責任呢？
　　
　　法律顧問劉惠陽律師說，根據《合同法》規定，一般情況下，房屋的賣方主要義務有：（1）交付房屋。即出賣人應該按照房屋買賣合同的約定，交付符合合同規定的面積、間數、質量的房屋。（2）保證房屋所有權的轉移。保證將所出賣房屋的所有權轉移給買受人，在這項義務中，實際涵蓋賣方必須保證對出賣的房屋享有完整的處分權，房屋權屬清晰等。本案中房屋買賣屬二手房買賣，雙方簽訂《房產買賣經紀合同》合法有效，賣方在本案中的行為表現符合雙方在合同中約定的根本違約情形，據此賣方應雙倍返還定金。

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