從萬達模式的背后探索泉州商業地產50年興衰變遷

來源:閩南網 2013-11-07 11:51 http://www.fafqdl.cn/

聚焦：萬達模式背后的培育期難題

泉州浦西萬達廣場于2010年9月10日正式奠基，2012年9月29日正式開業。從奠基到開業，2年建設時間牽動著泉州市民的視線。浦西萬達創造了泉州數個第一，雙子寫字塔是泉州已建成的最高寫字樓，超高層住宅樓也是目前已建成的最高住宅項目，同時還包含著泉州最大的購物中心。不可否認，浦西萬達的開業運營，使得泉州整體的商業氛圍有了很大的提升。

萬達廣場開業之初即迎來了大量的客流，部分商家日進斗金。但以散售形式出售的萬達金街，在整體大商業開業的1年時間內，卻未能如購物中心那般繁華，出現了商家入駐率較低、客流相對稀少的情況。不僅泉州如此，在全國范圍內，萬達金街的散售模式都出現了培育期難題。

培育期是一個人氣緩慢的聚集過程，商家的盈利與否、投資者的回報都與此息息相關。在物質資源不再匱乏的年代，培育期逐漸被拉長，能否挺過“幼兒期”存活下來，成了投資者與商家共同的問題。

來由：原始“商業地產”變遷培育期一詞誕生

自古代海上絲綢之路起，泉州這個“東方第一大港”就奠定了繁華商業的基礎。歷史是能說話的，它能最直接地告訴人們一個城市是繁華還是落寞，泉州商圈的變遷記錄著城市發展的軌跡，就像一本鮮活的歷史書。

老泉州人的記憶中，上世紀五十到七十年代的“南國、建成”綜合商場承載了許多人的童年，在那物資匱乏的年代，這最原始的“商業地產”滿足了最基本的消費需求。到上世紀八、九十年代熱鬧非凡的中山路、鐘樓百貨、商業地產的味道初顯。

新千年伊始，泉州商業圈開始自西向東發展。從新門街（已改造為名門時尚步行街），涂門街百匯購物中心，舊車站商品街（因涂門街改造而催生的商圈），田安路批發市場（已改建為萬祥數碼城），豐澤廣場（新華都及商城室內步行街），寶洲小商品批發市場（已改建為麗飾名家匯），再到而后誕生的國貿麥德龍天虹商圈，中心站領show商圈，再到如今的城東東海的商業項目，泉州的商業地產已經走過了50年，一些老泉州人耳熟能詳名字或許已經消失在歷史滾滾浪潮之中。

在當時憑票購物，貨品奇缺的年代，似乎不存在培育期這一說法。直至21世紀，伴隨著更多商業項目的出現，培育期一詞應運而生。

困惑：如何為投資 “保駕護航”

泉州是一個GDP發達的城市，市民也普遍都有投資的興趣。從商鋪散售，再到帶租約銷售，泉州的商業地產模式也幾經變動。但商業地產習慣以成績論英雄，不論培育期是多么艱難，成功造就繁華商圈才是重點。

上世紀90年代末，商業地產項目開始有了正式雛形，部分項目已歷經10年之久，有的項目商圈成功運作，投資者與商家同獲豐收，有的項目因新興區域的發展而慢慢衰退。

以商業地產性質而定，現存有兩種形態，一種是開發商自持，一種是對外銷售。如再以銷售類型細分，又有散售型和返租銷售型，而物業類型又可分為室內商業和室外商業。上述幾種不同情況的商業地產均出現在了泉州的商業發展史上，有成功運作的，也有遲遲未能開花結果的。商業地產的成功與否，天時地利人和缺一不可。

投資者需要的是回報，在眾多投資品中，房地產投資始終是中國人的首選。股票，黃金之類的投資相繼折戟，又因限購限貸令的出現，使得大家視線從住宅產品轉向商業地產。但“投資有風險，入市需謹慎”幾個大字一直是至理名言，無法產生收益的投資項目，甚至于脫手變現都困難。

隨著通貨膨脹，房地產市場發展，商業地產投資門檻也在提高。從單體投資者幾萬幾十萬，到如今幾百萬上千萬的購買型投資，再到房地產開發商自持物業，數億數十億的建設運營投資。在商海的博弈中，如何為投資“保駕護航”，成了商業地產投資者們與開發商們共同面臨的問題。

泉州記憶淹沒于歷史之中老商業街

許多老泉州人的記憶中，作為國內現存最完整的的聯排式騎樓建筑——中山路，歷經數代興衰仍然繁榮至今，它烙印著泉州最完整的商業地產歷史。

50年代，南國、建成百貨當時是泉州最早誕生的百貨商場。據80多歲的莊老先生介紹，一般情況下農民、城區居民都是到雜貨攤買東西。但如遇到婚喪嫁娶等，要大量置辦商品，就必須到南國、建成、永康成等大商場去，因為像手表、自行車、針車之類的貴重商品只有南國、建成有賣，盡管那里的東西比較貴。

“九間”形成于60年代末，直至90年代才慢慢衰退。“九間”其實是非正式的叫法，當時位于泉州市區鐘樓的“泉通百貨”，以及中山路上的幾家布店、文具店、百貨店等，開始合到一起經營。可是經營后一直沒有招牌，當時群眾叫不出名字來，就有好事者去數了數店面，一共有9個，于是“九間”這個的名字就傳開了。

作為紅極一時的百貨商場，當年的人氣不遜于現今泉州任何一個大型商場。在金魚巷出生的徐阿姨提到，“以前‘九間’主要經營的是百姓的日常生活用品，包括服裝、文具、床上用品等，比較粗重的物品，例如掃帚、籮筐等倒是沒有賣。“就像現在的百貨商場一樣，很大，只是不賣蔬菜生鮮。”

1979年，泉州鐘樓百貨商場正式開門營業。在商品相對匱乏的年代里，泉州鐘百以其優越的地理位置，寬敞的經營面積，成為當時泉州人最愛去的購物場所。到20世紀80年代中期，鐘樓百貨達到了其歷史輝煌的頂點。由于當時商品購銷還未完全放開，憑借國有百貨公司的實力與進貨渠道，鐘百無論在商品的種類、數量、花式上都遠遠領先于剛剛起步的個體商店。如彩電、冰箱等總是最先出現在鐘百的柜臺上。在實行限量供應的80年代，家里要是有人在鐘百工作，是件很讓人羨慕的事情。

中山路記載著泉州商業發展的原始狀態，從南國、建成到九間到鐘樓百貨，見證的是20世紀商業形態的升級換代。物競天擇，適者生存，從這些老商業的興衰我們可以看出，新生事物的誕生，總伴隨著老舊事物被取代。長江后浪推前浪，如何與時俱進，不被市場淘汰，是值得所有商業地產值得深思的事情。

十余年的培育期碩果難存

新門街商圈-涂門街商圈，這條自西向東的路，見證了跨越兩個世紀的商業興衰。

1997年8月，涂門街改造竣工，政府將其定位為“集商貿、旅游、居家為一體的商業街”。1999年，泉州百匯購物中心開業，許多泉州人提到，這座當時最時髦的購物商場催熱了涂門街商圈。與同時期對面的麥當勞，形成了業態互補的商圈，并繁華至今。涂門街百匯的成功經營，讓無數商家蜂擁而至，但與其隔街相望的凱泰大廈卻令泉州市民記憶猶新。

據市民陳先生回憶，自2003年之后，涂門百匯對面的凱泰大廈命運幾經波折，屈臣氏、麥迪森、樂樂高、好利順、捷龍、永樂等商場在此相繼開張，雖曾經都盛極一時，但最終也未有哪家能留存碩果。如今屈臣氏與捷龍也相繼結束營業，這座泉州較早誕生的“室內購物中心”歷經十余年的培育期，始終未能成功運作。

不僅如此，與涂門街接壤的新門街也遭受著同樣的命運，這一條“室外商業街”也幾經波折。上個世紀90年代動工改造后，新門街成為一條寬敞的水泥路，但在短短的幾年時間內，新門街從最初的“名優特產品一條街”，到“電動車一條街”、“樹脂工藝配件街”，再到“舊貨市場一條街”，已經經歷4次“變臉”。

為了提升城市形象和商業檔次，2007年4月17日，泉州市政府組織了新門街二期店面拍賣，七匹狼控股集團投入巨資，一次性購買了全部211間店面。然而，這條由泉州知名企業七匹狼運作的第一個商業地產項目，似乎現狀也不盡人意，歷經多年培育后，仍然無法聚集人氣。與涂門街凱泰大廈不同之處在于，這是一條“室外步行街”。

上述兩大商業地產項目，均采用自持物業形式運作，不同之處在于一個是室內商業、一個是室外步行街。兩大項目不論定位，業態，宣傳，都經過了數次變革改造，但時至今日都無法修成正果。

如果深究原因，或許和兩大項目都不能滿足舒適的消費環境有關。凱泰大廈雖配有地下停車場，但無法從停車場直達室內，途經的部分存在一定的臟亂差問題，造成舒適度較差。而名門時尚步行街則因被馬路隔開，并非單純步行街，橫穿馬路較為危險，又不愿步行較遠距離至人行路口，造成了消費者不愿來此消費的原因之一。

同歷風雨十年路未來截然不同

涂門街百匯購物中心是泉州較早的“帶租約銷售”商業地產。中閩百匯租賃的經營場所屬于隆泰凱偉房地產有限公司開發的凱偉大樓。大樓總建筑面積16600多平方米，為483個業主共同擁有。根據業主劉賢明先生的敘述“當初采取的是先租后賣的形式。房地產公司先把物業租給了百匯，到2000年才開始出售，2001年就賣完了。”

這個已經成功運作十余年的商業地產項目，是典型的成功案例，與其離不開的是商家的運營能力以及業主的共同維持。據了解，凱偉大樓采取的是捆綁出租形式與百匯合作，有業委會主導與商家進行溝通，不會因單一業主想漲租的意愿而出現商家退租的情況。

與此形成鮮明對比的，是位于泉州大橋頭的“匯金廣場”，我們熟知的新華都匯金店于今年7月正式停業。據了解，新華都泉州匯金店建成于2004年，并于當年12月31日正式對外營業，時過8年有余，這個當時算比較成功的商業地產項目也遭遇了坎坷。

當初的匯金廣場是帶10年租約銷售的，如今租約已滿，三盛集團把項目移交給了眾多業主。而部分業主又有租金大幅上漲的意愿，最終導致新華都放棄承租，停業退場。

兩個十分相似的商業地產項目，在歷經10年之后，卻產生了截然不同的命運。一個有業委會進行主導溝通，不會因為個別原因影響大局，與商家形成同步發展。一個因個別業主意愿造成租戶退租，未來是否能高價出租尚且難定，但仍然損害了大體業主的利益。

千金難買早知道萬金難買后悔藥

如果單純提到泉州商城，泉州人普遍聯想不到到如今繁華的豐澤廣場。2002年8月，新華都豐澤店開業，因為豐澤廣場的停車便利，直接帶來的是繁榮的商機和人潮，周邊商鋪的租金一路水漲船高。以至于在此已經營十年之久的肯德基，不得不因租金高昂，而選擇縮小門店維持運營。

但與外沿街熱鬧非凡的人氣相比，走進泉州商城的內街，卻是另一番景象。商城內街的人流稀少，大量店鋪閉門歇業。再往二樓，卻又別有洞天，不知從何時而起，此處成為了眾多裝飾公司的辦公所在地，自然形成的商圈卻沒有輻射到樓下的室內街店鋪。同一商圈內卻出現如此巨大的反差，沿街與非沿街商鋪租金有達近10倍的差距，讓室內街的投資者黯然神傷。

類似的命運也出現在了聚鑫通訊廣場身上，部分投資者至今愁眉不展。

2009年，產權商鋪的概念被套用在聚鑫通訊廣場誕生。因緊鄰著電子通訊批發市場商品街，這條在歷史洪流中頑強生存下來的商圈，讓投資者趨之若鶩。

時至2010年年底，商鋪交房。但歷經長時間招商后，市場始終無法形成，除了沿街店鋪開業之外，目前最大的商家卻是與市場規劃之初相去甚遠的英語培訓機構。

同樣是銷售形式出現的商業地產，一個是早期的獨立商鋪，因自然而形成的商圈，熱多冷少。一個是特殊時代的產權商鋪，有運營商統一招租，但卻因為種種原因整體無法順利運營，熱少冷多。

兩個不同時代的產物告訴投資者，高收益往往對應著高風險。或許我們常聽說“早知道就買了”這句話，但事實證明，無法預知未來是人類的弱點，千金難買早知道，萬金難買后悔藥。投資商業地產，需要經過詳細的市場調查，充分考慮運營及市場風險，理性出手。

萬達模式華麗外表下的隱患

泉州商業地產從最原始形態的“南國建成”，到如今的泉州浦西萬達廣場，已經經歷了50年的風雨歷程。許多商業地產項目興衰變遷，或許已經淡出大眾的視角。

不可否認，浦西萬達開業，使寶洲路迎來了歷史上最鼎盛的時期。但近期出現的金街業主維權事件，讓萬達模式備受投資者及業內人士的關注。

著名房地產專家（劉福泉）表示：萬達金街之所以會出現這些問題，在于管理沒有到位，把重心都放到了自持物業上，對于散售物業沒有相應的招商運營。再者，大型商業街有一定的預熱階段，任何一個商業地產項目都要經歷市場培育期，在這期間，商業街的業態會不斷整合更替，經營內容需要經過優勝劣汰才能生存下來。

泉州師范學院（陳安輝）表示：以目前萬達自持商業來看，體驗型消費容易吸引最多的消費群體。但這些業態往往需要較大的營業面積才能形成規模，萬達金街獨立門店較難迎合這一需求。雖然可以通過整合大量店鋪來運作，但是目前諸如餐飲等整體行業已非高利潤，承受能力有限，難以應對高昂的租金。

新宇置業（楊汪澤）表示：萬達金街和旁邊的購物中心存在一定的競爭，但與之相比沒有優勢可言。購物中心作為萬達商場的主體，本身就非常大，購物者會有一個“疲勞時間”，留給金街的時間就相對較少；從購物環境上講，商場更為舒適，要制造吸引人流的點。

知名地產人（徐建竹）表示：萬達金街出現問題，背后體現了商業地產快速發展的困境，商圈的形成本身是需要自然的積淀和淘汰，并不是靠“規劃”就能一步到位，就算有一個更大的商業開發商來開發運營，想要做好，也還是需要時間，需要人流、商家以及消費習慣持續不斷的積累和轉變，從來沒有誰能憑空創造出一個商圈。

金爵地產（鄭啟忠）表示：想要做好商業地產，開發商必須在前期就要做好商業定位，規劃好商業業態，整合好商業資源，并采取先招商后銷售和后期商業統一經營管理的模式才可能取得成功。投資者應該充分考慮到商業的運營與市場風險，理性購買商業物業，如前期購買沒有考慮到這些風險和其他的方方面面，僅根據表面現場判斷商業物業購買，最終必將為這些風險買單。

業內策劃人士（蔣濤）表示：萬達金街本土區位定位模糊，“金”字在泉州市區商圈內沒有做到符合本土市場業態細分。市場定位模糊，這種復制模式前提要在充分市場調查的基礎上，不能只停留在簡單的宏觀面，更應該注重微觀面。品牌固然重要，還是提醒消費者和投資者，外來的和尚再會念經也要結合自身投資能力和本土區域投資眼光進行考量。

廈門聚賢莊（胡志堅）表示：萬達金街為了提高售價，沒有招商就進行出售，造成后期運作不到位。而業主以個體名義招商，無論是資源還是品牌都無法與萬達這樣一個大型商業地產集團相比。類似的由自主招商模式在泉州已有先例，為了讓售價達到預期，在未規劃定向業態招商的情況下就出售，造成后期的一系列招商難情況出現。

匯龍集團（陳香農）表示：一個曾經成功的運營模式不一定適合每個地區，從商業運營的大環境來講，開發商需要考慮當地的商業環境，綜合考慮商家、業主和消費者的利益，因地制宜制定招商和運營的模式。而對于業主反應的問題，開發商要建立通達合理的溝通機制，用本身較為成熟的商業運營經驗來引導業主的投資預期和后續運營。

冠亞集團（林謀章）表示：借助于萬達廣場的名氣，萬達金街業主自主招商時，因為購買的商鋪售價較高的原因，考慮到投資回報率的問題，不愿意把商鋪低價出租。金街業主應該降低租金期望值，考慮在較短時間內形成商業成熟氛圍，先提高開業率再考慮未來的業態轉變及提高租金。

鴻億星（陳光清）表示：萬達廣場在其自持有的商場內，業態非常齊全完整，餐飲休閑娛樂零售無所不包。幾乎沒有預留一部分業態空間給商場周邊的金街，導致其生存空間狹小。商業中心與金街之間沒有打開足夠的銜接通道，客流沒有從室內導向室外，這也是金街后續經營困難的原因。

未來之路商業地產該如何發展

近期，記者得知，原溫陵路的中駿廣場更名為富臨新天地，據了解，此地塊原由力標集團競得，隨后與中駿置業聯合開發，定名為中駿廣場。如今更名的背后，是兩家企業的不同概念碰撞。

中駿置業主張自持，統一運營管理能有效避免培育期的問題。而與力標主張直接出售，直接快速變現，回籠資金。

如上所述，這就是類似于萬達金街散售模式與萬達購物中心自持模式的對撞。我們不予置評哪種模式能成功，老泉州商業歷史告訴我們，不論散售模式還是租約銷售形式，室內商業還是室外商業，都有成功與失敗的先例。

我們無法單純通過經驗的判斷散售模式是不可行的，也無法保證自持模式就一帆風順。因地制宜，是決定開發模式的要素之一。

英雄不論出處，模式不論對錯。那些被歷史淹沒的老商業地產，歸根結底都在于后期人氣的衰敗。“人氣”是商業地產項目關鍵的成敗因素，不只是單純的通過搞活動來炒氣氛，如何在培育期內就讓人氣經久不衰，才是投資者與開發商都需要關注的焦點。

中駿置業（陳開杰）表示：

商業地產未來應該更讓消費者感受到特色服務，不能單純的以銷售商品為主，更應該讓消費者愿意來體驗。并且，對于商業地產在我們這種發展中的城市而言，應該控制體量，體量過大容易會供過于求，要努力促進大的商業圈形成，會有更好的發展。

泰禾集團（饒建華）表示：

消費者購物，兩點很重要，第一是購物環境，第二是服務，滿足了這兩點，很多問題就都解決了，尤其是室外步行街。室內不應把所有業態占滿，留了一些空間給步行街，室外和室內有足夠的便捷通道，人流是雙向的，可以有效避免不均衡發展。商業地產也要強調“因地制宜”，會更看重當地人群的消費習慣。

寶龍集團（陳興）表示：

未來商業地產會向體驗型消費、主題型消費發展。因為現在的消費者生活水平提高，不再停留在以前的模式，更講究購物時的心情。所以，例如北上廣等地的高端商業地產已開始嘗試主題型消費，與文化產業相結合，讓顧客在購物中有游樂的體驗感存在。并且采用返租的形式保障未來發展前景，補貼租金吸引大品牌入駐，讓投資者回報更高。

領show天地（王志強）表示：

不論投資還是經營，要把自己當成消費者，用最原始的方法去親身體驗，才能得出最好的精華。商業定產也要通過長期的業態規劃，針對經營范圍篩選商家，建設成客戶群共享的一個商圈。而且未來商業地產應該更以一種生活配套來運作，以創意為主。因為目前4-14歲少年兒童的父母是25-40歲的主力消費群體，在時間和金錢都能滿足消費需求。只要創造出大人的停留時間，就會有商機出現。

兆基置業（林寶華）表示：

泉州是一個富含文化的城市，例如飲食文化，茶文化，南音文化。我們所需要的商業地產是讓泉州人感受從祖先傳承下來的文化，創造一個空間來裝載把這些閩南的特色元素，在消費的過程中感受這個城市的氛圍、文化，核心重點體現就是泉州味道。并且，現在的消費空間已經滿足不了城市居民精神消費的需求，所以我們要留出空間，進行泉州文化藝術的展示，呈現出“禪茶武藝”的脈絡，更能得到認可。因為現在城市中的人更注重精神文化層次的消費，所以文化旅游將是未來商業地產的前進方向。

千億地產（汪航）表示：

一個成功的商業項目，前期的消費研究、規劃、定位、招商是關鍵中的關鍵，但是怎樣才能招商成功，符合客戶需求的項目自然就會事半功倍。故做一個項目，除了有效的推廣宣傳，其實真正最核心的就是前期研究清楚項目市場定位是否符合市場發展規律，關門造車或者是想當然作出的一個定位，即使做了很多的炒做、宣傳、煽動，獲得的也許僅僅是世人的關注與觀望，誰會第一個吃螃蟹，在現在利潤如此單薄的市場上，面對眾多的商業在售項目，投資者、經營者對新市場投資變的異常謹慎。

責任編輯：lh900224