9月19日和20日，民政部連續(xù)回應(yīng)“以房養(yǎng)老”問題。

9月13日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，7000字文件，有17個(gè)字最引人注意：開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。

此舉被稱“以房養(yǎng)老”，即把自己的房子抵押出去，每月獲得養(yǎng)老金額。

有人認(rèn)為，政府在推卸養(yǎng)老責(zé)任，“算計(jì)”老百姓房子。官方緊急出面表態(tài)：“以房養(yǎng)老”只是一種選擇，與基本養(yǎng)老保險(xiǎn)沒有關(guān)系。

有媒體也發(fā)出評(píng)論：“以房養(yǎng)老”意味著養(yǎng)老金籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠存款和退休金。

實(shí)際上，“以房養(yǎng)老”概念10年前就被提出來，北京、上海、南京、杭州、哈爾濱等地近年來也在試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”的多種模式。

此次試點(diǎn)具體方案尚未出臺(tái)。專家認(rèn)為，這次試點(diǎn)要想成功，還需政府引導(dǎo)，為老人和保險(xiǎn)公司出臺(tái)一些優(yōu)惠、鼓勵(lì)政策。

這幾天，孟曉蘇幾乎每天都在微博上“論戰(zhàn)”。

64歲的孟曉蘇是幸福人壽保險(xiǎn)股份公司前董事長，此前，他曾在中南海工作8年，又曾長期掌舵中國房地產(chǎn)集團(tuán)，是1998年房改課題組的組長。

在出差路上，孟曉蘇沒閑著。他忙于告訴他的20多萬粉絲，包括另一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)，“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”對(duì)孤寡老人來說，是一個(gè)不錯(cuò)的養(yǎng)老選擇。

但很多人不認(rèn)同。

今年上半年，華東師大課題組對(duì)上海1400名50歲以上市民作問卷調(diào)查。結(jié)果顯示，即使是無子女群體家庭，愿意“參加住房反向抵押貸款養(yǎng)老項(xiàng)目”的，僅為19.1%。

所以，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”的意見一經(jīng)國務(wù)院發(fā)布，立刻引發(fā)各方關(guān)注。

“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)”10年未獲批

孟曉蘇十年前就想做“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，它的專業(yè)名稱是“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”。

與靠出租房屋拿租金、或賣掉房子拿房款養(yǎng)老不同，老人向保險(xiǎn)公司抵押自己的房子投保，投保后可以繼續(xù)住在房子里。在世時(shí)，每月支取養(yǎng)老金；去世后，房子歸金融機(jī)構(gòu)處置。

這種模式起源于荷蘭，如今美國、加拿大、英國、新加坡、日本等已經(jīng)普及。

“國務(wù)院的紅頭文件，要求開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，這是首次。”孟曉蘇說。

2003年，時(shí)任中房集團(tuán)董事長的孟曉蘇給國務(wù)院寫了一封信，建議建立“反向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)。

這個(gè)建議得到當(dāng)時(shí)國務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)的肯定批示。之后，“以房養(yǎng)老”陸續(xù)獲民政部、原勞動(dòng)和社會(huì)保障部高層以及全國人大代表、政協(xié)委員的支持。

2007年，在原勞動(dòng)和社會(huì)保障部部長鄭斯林的支持下，孟曉蘇還創(chuàng)立了一家新的保險(xiǎn)公司——幸福人壽，致力于開發(fā)“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”。

中秋前夕，記者致電幸福人壽400客服熱線，得到的答復(fù)是，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)仍在研發(fā)中。

“至今，作為一款保險(xiǎn)產(chǎn)品，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，始終未獲保監(jiān)會(huì)批復(fù)?！泵蠒蕴K告訴新京報(bào)記者。

對(duì)于官方遲遲不批復(fù)的原因，孟曉蘇不愿多談，他只是說，保險(xiǎn)業(yè)界普遍認(rèn)為房價(jià)會(huì)跌，而老人壽命在增長，“保險(xiǎn)公司不愿虧錢而集體沉默，是其過去十年無法推出的最大阻力”。

“個(gè)案商業(yè)運(yùn)作難建公信力”

金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心房價(jià)會(huì)跌，民眾則擔(dān)心房價(jià)會(huì)漲，抵押后虧本。這也導(dǎo)致一些地方的試點(diǎn)進(jìn)行不下去，北京是其中一例。

2007年，中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司開始和北京的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，探索“養(yǎng)老房屋銀行”。

與將要試點(diǎn)的“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”相比，這個(gè)模式不改變房屋所有權(quán)。

按照設(shè)計(jì)，老人與中介機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，出租自己房屋，租金直接給養(yǎng)老院。老人可選擇是按年還是按月收租金。這樣的操作模式，被認(rèn)為“符合傳統(tǒng)價(jià)值觀念”。

日前，記者致電壽山福海養(yǎng)老院，工作人員表示，“養(yǎng)老房屋銀行”項(xiàng)目只是在養(yǎng)老院剛開業(yè)時(shí)嘗試過很短的一段時(shí)間，由于效果不好，早已結(jié)束，與中大恒基的合作隨之終止。她還表示，當(dāng)年，只有少數(shù)幾位老人通過此種方式入住，目前，這些老人均已離開。養(yǎng)老院床位現(xiàn)在緊張，老人只能以全款支付方式，排隊(duì)入住。

而中大恒基公司經(jīng)營管理部經(jīng)理薄瀅則在近日向媒體表示，當(dāng)年，“養(yǎng)老房屋銀行”只在公司公主墳片區(qū)約五六個(gè)門店試行，推行不到半年時(shí)間，試用的人數(shù)不到10個(gè)?！按耸虏涣肆酥?。”

“老人心里有抵觸，是試點(diǎn)難以推行的主要原因?！痹诒]看來，不少老人舍不得把房子給外人住，并要求保留屋里的所有老設(shè)備。這樣的要求又與租房人想法抵觸，導(dǎo)致房屋中介維護(hù)打理成本加大，收益不理想。

談起這段不成功的嘗試，北京市民政局李紅兵認(rèn)為，老人對(duì)這種個(gè)案的商業(yè)運(yùn)作模式缺乏信任，“當(dāng)年只有一家租房中介公司和一家剛開業(yè)的養(yǎng)老院直接參與，覆蓋范圍很小，在租價(jià)評(píng)估、服務(wù)水平上，都難以建立公信力和吸引力”。

“之前各地的試點(diǎn)，都沒有考慮老人對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期”，李紅兵說，要扭轉(zhuǎn)“以房養(yǎng)老”在中國的頹勢(shì)，必須確保對(duì)房屋有一個(gè)合理的價(jià)值評(píng)估。在這個(gè)過程中，政府不能作為直接參與者。

“即刻變更產(chǎn)權(quán)害怕房子賣虧”

新京報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海、南京、杭州、哈爾濱等地也有相關(guān)試點(diǎn)，模式均不相同。

2007年年中，擁有政府背景的上海公積金管理中心推出“以房自助養(yǎng)老”的模式。65歲以上的老人將自己名下房產(chǎn)賣給公積金中心，可一次性收取房款；該房屋由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同；老人可按租期年限，將租金一次性付與公積金管理中心。

然而，滬媒報(bào)道，2010年，“以房養(yǎng)老”上海試點(diǎn)早已停止，上海公積金管理中心表示，“無恢復(fù)時(shí)間表”。

最近一年，華東師范大學(xué)金融與統(tǒng)計(jì)學(xué)院教授汪榮明指導(dǎo)學(xué)生，專題調(diào)研“中國反向抵押貸款養(yǎng)老”模式。當(dāng)年京滬“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)失敗原因，也是調(diào)查內(nèi)容之一。

課題組發(fā)現(xiàn)，上?！耙苑孔灾B(yǎng)老”項(xiàng)目初期咨詢者眾多，但是真正申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)的對(duì)象僅是個(gè)位數(shù)。項(xiàng)目失敗的主要原因，汪榮明和學(xué)生們分析認(rèn)為，“大多數(shù)老人不能接受簽約的時(shí)候就變更房屋產(chǎn)權(quán)”。

家住上海普陀區(qū)的張女士，不接受的原因是“擔(dān)心房價(jià)上漲”。

從2007年到2013年，張女士名下的老房子市價(jià)翻了幾番，“要是當(dāng)年賣給公積金中心，虧掉了?！?/SPAN>

此外，“南京試點(diǎn)”也廣被報(bào)道。2005年4月，南京湯山留園公寓試水“給我房子、替你養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年滿60歲以上、無兒無女無親戚的孤寡老人，可自愿將房產(chǎn)抵押給老年公寓，并入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租，用于繳納養(yǎng)老費(fèi)用。老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸老年公寓所有。

兩年后，當(dāng)?shù)孛襟w的調(diào)查卻稱，該公寓只有4名老人入住，留園老年公寓即將進(jìn)行工商注銷。

日前，記者按照2007年該老年公寓在網(wǎng)站上留下的電話與之聯(lián)系，不是無人接聽就是關(guān)機(jī)。

汪榮明帶領(lǐng)的課題組分析，這個(gè)方案的限制條件過于苛刻，機(jī)構(gòu)公信力不夠，很多老人不敢把房產(chǎn)交給民營機(jī)構(gòu)打理。

其他城市試點(diǎn)也遇到了類似問題：客戶過少。如今，都已基本銷聲匿跡。

“試點(diǎn)成功需政府引導(dǎo)給優(yōu)惠”

以往的失敗經(jīng)歷，讓不少人對(duì)未來將開展的“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)，產(chǎn)生悲觀情緒。

目前，新的試點(diǎn)方案尚未出臺(tái)。

孟曉蘇認(rèn)為，如果這次想要試點(diǎn)成功，保監(jiān)會(huì)首先要同意“住房反向抵押養(yǎng)老”作為一個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品。政府也要給一些優(yōu)惠政策，比如給老人免稅。（入保后每月從保險(xiǎn)公司處獲得的收入，正常情況應(yīng)交稅）。

再比如，老人越高壽，領(lǐng)取的養(yǎng)老金就會(huì)越多，政府也可以通過一些“高齡（保險(xiǎn)）補(bǔ)貼”，鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司對(duì)高壽老人“管到底”。

李紅兵則建議，今后，“以房養(yǎng)老”可借鑒新加坡模式，由政府引導(dǎo)，給出優(yōu)惠政策，或購買服務(wù)，吸引更多公益組織參與。

而在“以房養(yǎng)老”這一話題逐漸升溫之時(shí)，有專家提醒，讓老年人安度晚年，不能把眼光局限于養(yǎng)老金數(shù)目、模式上。

去年全國兩會(huì)，作為全國人大代表的鄭功成，接到一位老人的電話，希望他呼吁養(yǎng)老金再漲一點(diǎn)。鄭功成說，這位83歲的北京老太太，每月能拿2870多元退休金，但因生病住院，需長期護(hù)理，還是捉襟見肘。

老年人晚年有高昂的醫(yī)療費(fèi)用等支出，只依靠基本養(yǎng)老金，根本難以承受?！爸袊骷?jí)公共性財(cái)政投入，更應(yīng)向老年人的醫(yī)療保障、養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)傾斜。”鄭功成說。

70年產(chǎn)權(quán)，“以房養(yǎng)老”最大阻礙？

多方認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”的主要障礙，是中國商品房產(chǎn)權(quán)最長為70年。

“我買的是二手房，現(xiàn)在房齡已經(jīng)快30年了，等我老了，就算想以房養(yǎng)老，剛把房子抵押出去沒幾年，就滿70年了，這賬該怎么算？”北京市民張先生說。

2011年9月，銀監(jiān)會(huì)在公開辦復(fù)全國政協(xié)委員“以房養(yǎng)老”提案時(shí)表示，我國現(xiàn)有的制度——房屋產(chǎn)權(quán)70年，致“以房養(yǎng)老”難推行。

中信銀行2011年在多地試點(diǎn)推出“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，但明確規(guī)定，貸款期限最長不超過10年。

“現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)。銀行開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)也得考慮這方面的問題?！遍L春一家銀行個(gè)人貸款中心負(fù)責(zé)人解釋說。

對(duì)此，孟曉蘇并不認(rèn)同。在他看來，2007年出臺(tái)的物權(quán)法已經(jīng)明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。金融機(jī)構(gòu)擔(dān)憂“70年產(chǎn)權(quán)”的問題，是自己束縛了自己。

“真正的住房反向抵押保險(xiǎn)，要保障抵押了房產(chǎn)的老人，按照房屋的實(shí)際價(jià)值，領(lǐng)取養(yǎng)老金直到去世?！泵蠒蕴K說。

孟曉蘇認(rèn)為，“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”本身就是一個(gè)小眾產(chǎn)品。按照他的計(jì)算，我國目前大約有2000萬無子女和失獨(dú)老人，如果其中有3%的人接受，就有60萬人之多，這將極大改善他們的晚年生活。

孟曉蘇計(jì)算過，在北京，一套二環(huán)內(nèi)的100平米的老房子，市值約500萬，如果做“反向抵押”投保，每個(gè)月可收取3.4萬元養(yǎng)老金，直到去世，房屋增值還能領(lǐng)到更多。