各地不斷對樓市進行“微調”

　　近段時間，我國多地的樓市調控政策都出現了微調。繼溫州首次放松房貸調控之后，鄭州市主動抬高住房限購政策門檻，規(guī)定20歲以上的人才能買房；南京市則要求，9月1日起市、區(qū)屬國有獨資、控股企業(yè)從一般商品房地產領域退出。各地樓市調控不約而同進行了細微的調整，我國的房價會因為這一輪微調產生什么樣的影響呢？

金九銀十樓市小高潮

  金秋九月，樓市又迎來了一年一度的“金九銀十”。一直以來，“金九銀十”都是觀察樓市變化的窗口期。在經歷了長達數月的蓄客，開發(fā)商通常選擇此時集中推盤，以沖刺年度銷售計劃。在持續(xù)量價齊升下，新盤供應量不斷增加，購房者開始動搖。

  據統計，在今年8月底，北京新建商品房項目再度呈現扎堆入市的情況。其中僅8個申領預售證的項目，就新增住宅供應超2200套。而別墅供應量也是大增，亞豪機構數據顯示，“金九銀十”期間京城別墅預計將有11個項目入市，這個數額大大地超過了前幾個月的別墅開盤數量，也比去年“金九銀十”期間增加了一半。其中包括泰禾·北京院子、格林云墅、西山藝境等純新盤和香江別墅、鴻坤·林語墅等8個老項目后期。

  有樓盤銷售人員透露，金九銀十的到來，帶動了不少客源聚集，目前樓盤的市場還是很客觀的。記者通過調查發(fā)現，北京這幾家新項目各自推銷方向并不一樣：香江別墅預售價僅在2.2萬元，總價較低，在房價持續(xù)高漲的當下比較有市場；旭輝·御錦卻僅僅推出了10套房源，且總價不低，亞豪機構副總經理高姍分析，由于別墅總價較高，少量推盤是為了制造出購房者搶購的熱銷景象，促使心態(tài)搖擺、猶豫不定的購房者堅定信心、盡早出手，從而為項目后期銷售打下良好基礎。

  不過，不論是哪一種銷售模式，我們可以預見在“金九銀十”到來之際，樓市還將有一個小高潮繼續(xù)。

各地微調整頓樓市

  在今年這種樓市走勢之下，自“國五條”出臺后，樓市在一段時間內維持了政策平穩(wěn)期。不過，近期各地政府又頻頻給出了調整信號，多個城市對樓市政策進行了微調，然而各地微調的方向卻因各地方政府為主導，出現了明顯分化。

  鄭州市房管局9月2日上午召開新聞發(fā)布會宣布：即日起，持有鄭州市居住證明3年以上，在本市繳納社保或個稅一年以上非本市戶籍居民家庭，限購一套；對未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房；對年滿20周歲無住房單身人員，限購一套住房。隨后，南京市也在日前出臺《關于市、區(qū)屬國有獨資、控股(參股)企業(yè)從一般商品房地產領域退出的實施意見》。《實施意見》進一步明確，18家南京市屬國有全資及控股房地產企業(yè)、15項市屬國有參股房地產企業(yè)股權，須于2013年底前完成退出。而同鄭州、南京截然不同的則是溫州、蕪湖的政策調整。與鄭州、南京的限購緊縮不同，溫州、蕪湖的政策偏向于松動。

  不過各地政府均表示，是在“國五條”的大前提下進行的政策微調。面對兩種截然相反的政策微調，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興表示，中央希望房地產行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，各地則根據現實情況進行政策微調。他說：“溫州等地由于前期上漲至不合理高價，因此持續(xù)下跌，而鄭州則面臨較大的內在需求動力，房價上漲壓力較大。”

房價上漲難抑制

  根據9月2日，我國指數研究院發(fā)布《2013年8月中國房地產指數系統百城價格指數報告》顯示：8月，全國100個城市新建住宅平均價格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續(xù)第15個月環(huán)比上漲。

  在國家統計局公布的2013年7月房價指數中，南京和鄭州房價同比漲幅分別為12.8%和12%，在70個城市中排名第6和第7，僅次于一線城市，屬于全國房價上漲最快的兩個二線城市，兩市全年房價控制目標完成困難。針對這樣的情況，兩市對于樓市政策都進行了微調，紛紛采取了緊縮式的政策。

  反觀溫州與蕪湖等寬松式調控政策，其直接動力來自于樓市低迷拖累經濟。據統計，7月蕪湖商品住宅總成交量僅1321套，同比下滑幅度達59%；截至7月底，該市庫存量達到27000余套，可供當地消化21個月。溫州房價則從2011年9月開始已連續(xù)22個月下降。業(yè)內人士認為，接下來可能會有更多樓市需求低迷、庫存難消化的城市加入其中。而這會導致原本已有下降預期的三、四線城市的房價又會出現上漲預期。

  “微調”是地方政府主動“救市”與“穩(wěn)預期”最明顯舉動，如今的樓市二三線城市基本層面惡化，相信會有更多的城市加入調控“微調”的行列，自我“救市”與“穩(wěn)預期”。調控“微調”，有利房地產回歸市場化，激活實體經濟與樓市經濟。消除市場高庫存的不穩(wěn)定因素，穩(wěn)定房地產市場與房價預期。卻不利于房價調控與效果及目標的完成，給后市增加調控難度與房價上漲預期。