房東簽下《獨(dú)家銷售委托書(shū)》，獨(dú)家授權(quán)中介賣房，事后卻又反悔“跳單”，將房子另賣他人。這種情況下，要賠違約金嗎？

　　為此，房東王先生被中介公司告上法庭。令人奇怪的是，王先生這套房子的獨(dú)家委托出售價(jià)是240萬(wàn)元，但他卻不肯按240萬(wàn)元的價(jià)格賣給中介找的客戶，反而以45萬(wàn)元的價(jià)格與別的購(gòu)房者簽了《買賣合同》。

　　近日，湖里區(qū)人民法院作出一審判決，要求房東王先生支付違約金。

　　事件

　　獨(dú)家委托賣房，卻又反悔“跳單”

　　引發(fā)官司的這套房產(chǎn)位于湖里區(qū)金湖路，產(chǎn)權(quán)登記面積為49.47平方米。為了早日把這套房子賣出，房東王先生與中介簽訂了《獨(dú)家房產(chǎn)銷售委托書(shū)》。

　　根據(jù)約定，王先生作為甲方，委托中介出售該房產(chǎn)，委托期限為40天，從2016年10月21日起至2016年11月30日，委托出售價(jià)為240萬(wàn)元（實(shí)收價(jià)）或48514元/平方米。王先生在《委托書(shū)》中承諾說(shuō)，同意在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)中介介紹達(dá)成意向均可成交。中介傭金為房產(chǎn)實(shí)際成交金額的2.5%。

　　另外，雙方還確定，委托期內(nèi)，如果王先生自行撮合成交或與其他中介組織成交，均應(yīng)支付中介傭金。而且，同等條件下，張先生應(yīng)先與乙方中介介紹的客戶成交。

　　為了表示誠(chéng)意，簽訂協(xié)議當(dāng)日，中介還向王先生交付押金2000元。然而，不久后，中介找到了一位合適的客戶，卻遭到王先生的拒絕。

　　原來(lái)，中介找到了有購(gòu)房意向的許女士，并與許女士簽訂了《購(gòu)房意向書(shū)》。根據(jù)該《意向書(shū)》約定，許女士同意以240萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買該房屋。隨后，中介將此事通知王先生，但王先生卻不予理會(huì)，不僅不配合簽約，還私自將訟爭(zhēng)房產(chǎn)出售給了別人。

　　就在簽訂《獨(dú)家銷售委托書(shū)》一個(gè)多月后，王先生又與案外人林女士簽訂了《存量房買賣合同》，以45萬(wàn)元的價(jià)款將上述房屋出售給林女士，并辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。

　　焦點(diǎn)

　　房東另售他人，要賠違約金嗎？

　　為此，中介將王先生告上了法庭。中介起訴認(rèn)為，王先生的行為已嚴(yán)重違約，應(yīng)退還中介保證金2000元，支付中介傭金1萬(wàn)元，并承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金5萬(wàn)元。

　　面對(duì)中介起訴索賠，房主王先生答辯說(shuō)，他沒(méi)有義務(wù)必須與中介介紹的意向客戶交易。眾所周知，房產(chǎn)交易涉及多方面內(nèi)容，任何一項(xiàng)未達(dá)成合意，均可能導(dǎo)致交易失敗。根據(jù)《獨(dú)家房產(chǎn)銷售委托書(shū)》第四條約定，同等條件下，王先生應(yīng)優(yōu)先與受托人介紹的客戶成交。這表明，王先生并非必須通過(guò)中介的居間服務(wù)出售訟爭(zhēng)房產(chǎn)。

　　《獨(dú)家房產(chǎn)銷售委托書(shū)》第六條約定，該房產(chǎn)的委托出售價(jià)為240萬(wàn)元，王先生同意在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)受托人介紹達(dá)成意向均可成交。首先，該條款僅約定可以成交，而非必須成交。因此，即使受托人找到了愿以240萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)房的客戶，也不意味著王先生必須出售訟爭(zhēng)房產(chǎn)。

　　所以，王先生認(rèn)為，中介要求退還押金、支付中介傭金及賠償違約金的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。

　　判決

　　違反委托條款，應(yīng)擔(dān)違約責(zé)任

　　法院審理認(rèn)為，本案當(dāng)中，王先生在約定的獨(dú)家委托期內(nèi)將房屋另售他人。根據(jù)《委托書(shū)》中約定的獨(dú)家委托條款，該條款中的“中介傭金”并非指委托人基于居間人促成交易給付的報(bào)酬，而是對(duì)委托人違反獨(dú)家委托條款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的約定，其性質(zhì)等同于違約金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》相關(guān)規(guī)定，因解除合同給對(duì)方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　所以，委托人王先生違反獨(dú)家委托條款，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜合考慮本案案情，法院對(duì)中介主張的違約金酌情支持15000元。

　　另外，因王先生解除委托導(dǎo)致交易未成，所以中介要求王先生返還押金2000元，法院予以支持。

　　不過(guò)，中介尚未促成合同成立，不得要求支付報(bào)酬。因此，法院對(duì)其主張的中介傭金不予支持。

　　法官說(shuō)法

　　獨(dú)家委托銷售，合同為何有效？

　　法官認(rèn)為，本案雙方約定屬于典型的獨(dú)家委托條款。中介設(shè)置獨(dú)家委托條款的目的不僅在于防止委托人利用其提供的服務(wù)“跳單”，還強(qiáng)行性地規(guī)定了委托期內(nèi)獨(dú)家買賣的義務(wù)。現(xiàn)實(shí)中，居間人設(shè)定獨(dú)家委托條款具有一定的合理性，系在一定范圍內(nèi)防范委托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)獨(dú)家委托條款的效力認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)具體案情分析該條款是否在實(shí)質(zhì)上違背了契約自由締結(jié)原則以及當(dāng)事人之間的利益是否因此而失衡。本案當(dāng)中，首先，雙方明確約定獨(dú)家委托期限為40天，因此，委托人王先生對(duì)交易選擇權(quán)的放棄是附期限的。其次，中介向王先生交納押金2000元，并承諾如委托期內(nèi)未能促成王先生以240萬(wàn)元的價(jià)格出售房屋，押金由王先生沒(méi)收。可見(jiàn)，中介為取得獨(dú)家授權(quán)承擔(dān)了較一般房地產(chǎn)居間人更重的合同義務(wù)。

　　因此，上述獨(dú)家委托條款并沒(méi)有違背契約自由和公平原則，應(yīng)認(rèn)定為有效。

　　律師說(shuō)法

　　獨(dú)家委托條款哪些情況無(wú)效？

　　福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：獨(dú)家委托格式條款并非總是有效的，在有些情況下會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》相關(guān)規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

　　所以，在考量此類條款是否違背締約自由原則時(shí)，居間人需承擔(dān)舉證責(zé)任，證明其在簽訂該格式條款時(shí)采取了合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意并進(jìn)行說(shuō)明。

　　此外，獨(dú)家委托條款規(guī)定不能違背公平原則。如果獨(dú)家委托條款屬于“提供格式條款一方免除其責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利”的情形，就屬于無(wú)效條款。

　　相關(guān)案例

　　限購(gòu)后房子不能過(guò)戶買方要付中介費(fèi)嗎？

　　簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，不管房子有沒(méi)有過(guò)戶，都要收中介費(fèi)？此前，廈門中院曾審理過(guò)一起這樣的官司，最終判中介敗訴。

　　數(shù)年前，鄭女士看中了位于思明區(qū)天湖路的一套房產(chǎn)。在中介的居間下，鄭女士與房東、中介三方簽訂了一份《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書(shū)》。協(xié)議當(dāng)中約定，中介費(fèi)為5萬(wàn)元。

　　因鄭女士不能一次性付款，還需辦理銀行按揭貸款，因此協(xié)議第四條第4款約定，鄭女士向銀行申請(qǐng)貸款50萬(wàn)元，由中介依據(jù)協(xié)議直接代為辦理交易過(guò)程中的評(píng)估、按揭等手續(xù)。

　　但是，簽訂合同后，因鄭女士屬于限購(gòu)對(duì)象，最終無(wú)法取得銀行按揭貸款，所購(gòu)房產(chǎn)也無(wú)法辦理過(guò)戶。購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，正當(dāng)鄭女士痛心時(shí)，中介又上門找她索要中介費(fèi)。

　　鄭女士回應(yīng)說(shuō)：“房子都不能過(guò)戶，怎么還要收中介費(fèi)？”對(duì)此，中介卻說(shuō)：“我們促成簽訂購(gòu)房協(xié)議，就要收取中介費(fèi)，限購(gòu)不能過(guò)戶，是你自己的事。”

　　為此，雙方鬧上了法庭。最終，廈門中院作出終審判決，判中介敗訴，認(rèn)定其不能收取中介費(fèi)。

　　法官說(shuō)，本案中，中介事先知道鄭女士已經(jīng)有兩套住房，明知她是限購(gòu)對(duì)象，卻沒(méi)有如實(shí)告知其不能辦理按揭等事項(xiàng)。因此，中介沒(méi)盡到“如實(shí)告知義務(wù)”，不能收取中介費(fèi)。（海峽導(dǎo)報(bào)記者陳捷通訊員湖法宣/文陶小莫/漫畫(huà)）