日前，泉州又一批老舊小區(qū)改造名單公布，其中包括了不少無(wú)物業(yè)小區(qū)，這讓一些小區(qū)居民看到了解決管理難題的曙光。無(wú)物業(yè)管理帶來(lái)的種種問(wèn)題，讓許多小區(qū)居民備受困擾。其實(shí)，何止老舊小區(qū)，一些新的小區(qū)也因?yàn)楦鞣N原因，處于無(wú)物業(yè)管理的狀態(tài)。這些小區(qū)，有的由社區(qū)代管，有的由業(yè)委會(huì)自治，管理效果參差不齊。無(wú)物業(yè)不等于放任不管，這些小區(qū)該何去何從？記者就此采訪傾聽(tīng)居民聲音和業(yè)內(nèi)人士見(jiàn)解。

數(shù)據(jù)

無(wú)物業(yè)小區(qū)上千個(gè)

　　記者從市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，目前，泉州市共有住宅小區(qū)2387個(gè)。其中，實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)1207個(gè)，業(yè)主自治、社區(qū)管理的住宅小區(qū)1180個(gè)。

　　物業(yè)公司是隨著商品房發(fā)展和人民生活水平發(fā)展的產(chǎn)物。回看歷史，在上世紀(jì)90年代，泉州鮮有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，大部分小區(qū)都是無(wú)物業(yè)小區(qū)。1999年，泉州市南方物業(yè)管理有限公司等公司開(kāi)始入駐泉州。跨入新世紀(jì)后，物業(yè)公司開(kāi)始蓬勃發(fā)展。2008年，泉州市成立物業(yè)管理協(xié)會(huì)，當(dāng)時(shí)全市僅有154家物業(yè)企業(yè)，有99家物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入該協(xié)會(huì)。

　　而今，無(wú)物業(yè)小區(qū)中有不少是老舊小區(qū)，和這段歷史密不可分。由于種種原因，一些小區(qū)自投用后就沒(méi)有物業(yè)公司，或者物業(yè)公司進(jìn)駐后又撤離了，由此導(dǎo)致小區(qū)管理漏洞頻現(xiàn)，衛(wèi)生臟亂差、車(chē)輛亂停放、亂搭蓋嚴(yán)重……

　　翡翠山莊墻面發(fā)黑垃圾散落

困境

管理不完善 小區(qū)臟亂差

　　今年7月份，市城市管理綜合考評(píng)中心會(huì)同市住建局對(duì)城區(qū)住宅小區(qū)的基本服務(wù)制度、園林綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔等情況進(jìn)行分類(lèi)考評(píng)，共考評(píng)住宅小區(qū)78個(gè)，其中無(wú)物業(yè)管理的小區(qū)55個(gè)，有物業(yè)管理的小區(qū)23個(gè)，共發(fā)現(xiàn)問(wèn)題995處，得出的結(jié)果是：無(wú)物業(yè)小區(qū)問(wèn)題較多，整改效率待加強(qiáng)。

　　豪盛小區(qū)整改前垃圾堆積綠化帶

　　其中，在洛江區(qū)，業(yè)委會(huì)自理的翡翠山莊考評(píng)成績(jī)僅33分，為近一年各小區(qū)考評(píng)分?jǐn)?shù)新低。考評(píng)結(jié)果顯示，小區(qū)居民樓前和綠化帶內(nèi)雜物、生活垃圾、建筑垃圾未及時(shí)清理問(wèn)題突出，影響觀瞻，還存在亂排油煙、枯枝未清理、雜草叢生等問(wèn)題。相距不遠(yuǎn)的萬(wàn)源花苑小區(qū)同為業(yè)委會(huì)自理，內(nèi)樓道雜物亂堆放問(wèn)題突出，地面多處臟污。

　　8月份考評(píng)依然以無(wú)物業(yè)小區(qū)為主，共發(fā)現(xiàn)問(wèn)題1013處。在鯉城區(qū)，業(yè)委會(huì)自理的聚鑫商業(yè)小區(qū)存在雜物亂堆放、路面破損、建筑垃圾堆積等多類(lèi)問(wèn)題，整體感觀較差；在泉港區(qū)，聯(lián)巖村代管的鑫順花園居民樓前存在地面臟污、雜物亂堆放、“牛皮癬”、建筑垃圾堆積等問(wèn)題。

　　此外，東梅社區(qū)代管的東梅集壁安置小區(qū)考評(píng)成績(jī)長(zhǎng)期較差，在8月份的考評(píng)中，小區(qū)店鋪前雜物亂堆放、油煙亂排放、雜草叢生，整改效率低下。業(yè)委會(huì)自理的漢唐天下店鋪前雜物亂堆放、占道經(jīng)營(yíng)、雜草叢生、保潔工具亂堆放、“牛皮癬”未清理等多類(lèi)問(wèn)題并存，整體感觀很差。廣益花園、美泰大廈、長(zhǎng)汀花園等小區(qū)也是問(wèn)題突出，這些均為無(wú)物業(yè)小區(qū)。

　　社區(qū)組織人員整改豪盛小區(qū)

癥結(jié)

多因素作用 頑疾循環(huán)往復(fù)

　　近期，記者走訪了鯉城區(qū)幾個(gè)社區(qū)代管的小區(qū)，社區(qū)負(fù)責(zé)人都道出了一個(gè)心病：“頑疾循環(huán)往復(fù)。”

　　在百源新村，由于小區(qū)老舊，有些墻體甚至長(zhǎng)出了雜草，危及建筑安全。居民亂倒垃圾屢禁不止。社區(qū)工作人員也很無(wú)奈：“雖然整改后環(huán)境有所改善，但是治標(biāo)不治本，這是先天不足，產(chǎn)權(quán)形式太復(fù)雜不清晰，翻建改造難，居民也難以管理，問(wèn)題層出不窮，頑疾循環(huán)往復(fù)。”還有一名不愿意透露姓名的社區(qū)負(fù)責(zé)人告訴記者：“轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)每個(gè)月交十塊錢(qián)衛(wèi)生管理費(fèi)，對(duì)社區(qū)代管來(lái)說(shuō)真是杯水車(chē)薪。”

　　在豐澤區(qū)豪盛小區(qū)和洛江區(qū)翡翠山莊，存在著同樣的問(wèn)題。這兩個(gè)小區(qū)為7月份考評(píng)中兩區(qū)倒數(shù)第一名，分別是社區(qū)管理和業(yè)委會(huì)自治。

　　在翡翠山莊，記者看到一名保安在執(zhí)勤。小區(qū)8月份整改后環(huán)境已有所改觀，路面整潔，但是在小區(qū)樓道里依舊有不少散落的垃圾，而附近商家的油煙管道依舊亂排油煙，把一些居民樓的外墻熏黑一片。居民陳女士向記者抱怨說(shuō)，小區(qū)管理人員人手不夠，有時(shí)候一堆垃圾放了好幾天都沒(méi)清理。

　　7月份考評(píng)中，豐澤區(qū)云谷社區(qū)代管的豪盛公寓考評(píng)成績(jī)位列豐澤區(qū)末位，小區(qū)綠化帶內(nèi)保潔不到位、樓道內(nèi)雜物亂堆放等問(wèn)題突出，墻面、污水管道“牛皮癬”較多，整體感觀較差。記者暗訪中發(fā)現(xiàn)，豪盛公寓僅有一棟樓，如今考評(píng)中出現(xiàn)的問(wèn)題都逐一解決了，但是還有不少“牛皮癬”留下的痕跡。居民陳女士告訴記者：“這里是早期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，此前綠化帶里常常滿是垃圾，車(chē)輛停放雜亂無(wú)章，如今社區(qū)加強(qiáng)管理，秩序好多了。”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，這些問(wèn)題的原因有多方面。一是，在許多無(wú)物業(yè)管理的小區(qū)里，居住的人群成分復(fù)雜，人口流動(dòng)性高，缺少歸屬感，大家很難達(dá)成共識(shí)和契約。二是小區(qū)的先天不足。年代較為久遠(yuǎn)的小區(qū)在當(dāng)初建設(shè)時(shí)，配套基礎(chǔ)設(shè)施就不甚完善，這直接導(dǎo)致物業(yè)管理的成本偏高，專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司不愿進(jìn)駐。三是業(yè)主購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的意愿不強(qiáng)。此類(lèi)小區(qū)居民或者年紀(jì)比較大，或者流動(dòng)性高，沒(méi)有養(yǎng)成交物業(yè)管理費(fèi)的意識(shí)和習(xí)慣。

　　整改前南俊路小區(qū)垃圾堆積

探索

“紅色物業(yè)”發(fā)力 居民安居樂(lè)業(yè)

　　“無(wú)物業(yè)小區(qū)也能管得好。關(guān)鍵看社區(qū)代管或者業(yè)委會(huì)是否作為。”市城市管理綜合考評(píng)中心工作人員杜榮泉告訴記者，鯉城區(qū)鯉中街道海清社區(qū)代管的南俊路小區(qū)此前也有很多頑疾，小區(qū)雜物亂堆放，公共設(shè)施破損嚴(yán)重，社區(qū)居民沒(méi)有共同維護(hù)的意識(shí)，如今經(jīng)過(guò)社區(qū)和居民的共同努力，環(huán)境保持得很好。

　　在豐澤區(qū)，現(xiàn)有住宅小區(qū)450個(gè)，其中有物業(yè)小區(qū)268個(gè)，無(wú)物業(yè)小區(qū)182個(gè)。不少無(wú)物業(yè)小區(qū)通過(guò)激發(fā)小區(qū)“紅色細(xì)胞”活力，發(fā)動(dòng)基層黨組織聯(lián)防聯(lián)控和黨員志愿者群防群治的力量，共同擔(dān)負(fù)起組織群眾、宣傳群眾、凝聚群眾、服務(wù)群眾的重要職責(zé)。

　　在豐澤新村，中秋將至，社區(qū)居民正在籌備一次博餅會(huì)，小區(qū)環(huán)境好，居民相處其樂(lè)融融。走進(jìn)小區(qū)，地面干凈整潔，車(chē)輛停放有序。豐澤社區(qū)居委會(huì)副書(shū)記曲春紅介紹，他們通過(guò)吸納社區(qū)網(wǎng)格長(zhǎng)、小區(qū)樓棟長(zhǎng)和黨員中心戶(hù)等在職黨員和無(wú)職黨員共同參與管理，將小區(qū)、樓院事務(wù)管理的決策權(quán)、參與權(quán)、實(shí)施權(quán)和監(jiān)督權(quán)交給居民，增強(qiáng)居民們“小區(qū)是我家、管理靠大家”的主人翁意識(shí)。

　　同樣在豐澤區(qū)的東淮社區(qū)東霞新村，王女士正帶著孫女和鄰居一起在小區(qū)的小石椅聊天。她說(shuō)：“幾年前，小區(qū)曾經(jīng)生活垃圾無(wú)人清理，沒(méi)有保安管理，又臟又亂。后來(lái)，社區(qū)聘請(qǐng)了專(zhuān)門(mén)的物業(yè)人員，又發(fā)動(dòng)居民共同參與管理，環(huán)境大為改觀。”

　　而在安溪縣錦繡家園小區(qū)，這里全市首創(chuàng)由社區(qū)居委會(huì)主任兼任兼合式黨支部書(shū)記、調(diào)解委員會(huì)主任、小區(qū)業(yè)委會(huì)主任，統(tǒng)籌小區(qū)管理工作，并在每棟樓推舉一位“樓長(zhǎng)”，及時(shí)協(xié)調(diào)小區(qū)各類(lèi)問(wèn)題，“樓長(zhǎng)”發(fā)揮各自的責(zé)任，幾位老人為小區(qū)事務(wù)熱心奔走，讓小區(qū)居民安居樂(lè)業(yè)。

　　整改后南俊路小區(qū)變整潔了

建議

專(zhuān)家：政府引導(dǎo) 選擇合適的管理模式

　　“治理頑疾，須多措并舉。”福建師范大學(xué)公共管理學(xué)院教授謝宏忠認(rèn)為，治理好無(wú)物業(yè)小區(qū)，是一項(xiàng)民生工程。首先要調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與。無(wú)物業(yè)小區(qū)綜合整治牽涉面廣，經(jīng)費(fèi)缺口大，是一項(xiàng)復(fù)雜而艱巨的系統(tǒng)工程。各級(jí)政府應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用，明確各自職責(zé)，制定總體規(guī)劃方案。

　　謝宏忠表示：“要積極引入市場(chǎng)機(jī)制，調(diào)動(dòng)社會(huì)資金和力量，動(dòng)員小區(qū)居民共同參與小區(qū)的綜合整治。其次，推廣無(wú)物業(yè)小區(qū)自治管理的模式。經(jīng)多年探索，目前已形成比較穩(wěn)定的管理模式，有社區(qū)代管、業(yè)主自治、單位自管、引進(jìn)‘民非’組織等。每種模式都有利弊，但總體來(lái)說(shuō)，通過(guò)自聘保潔員、治安員或門(mén)衛(wèi)進(jìn)行自治管理的模式，降低了管理成本，實(shí)際作用明顯。其他類(lèi)似的無(wú)物業(yè)小區(qū)，可以前去借鑒和學(xué)習(xí)。同時(shí)，政府也要加大扶持力度，有條件的引入物業(yè)公司。”

部門(mén)：黨建引領(lǐng) 推動(dòng)居民參與自治

　　“強(qiáng)化黨建引領(lǐng)居民參與管理。”市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員小王介紹，泉州市正在推動(dòng)具備業(yè)主身份的小區(qū)黨組織書(shū)記兼任業(yè)委會(huì)主任，引導(dǎo)小區(qū)業(yè)委會(huì)與小區(qū)黨支部成員交叉任職，探索“樓長(zhǎng)制”方式，推動(dòng)業(yè)委會(huì)黨員干部掛鉤樓棟，充分發(fā)揮其在小區(qū)管理中的積極作用。同時(shí)，推動(dòng)住宅小區(qū)黨組織建設(shè)，引導(dǎo)機(jī)關(guān)黨員干部擔(dān)任所居住小區(qū)的黨組織書(shū)記，建立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，形成在黨建引領(lǐng)下居民群眾共同參與的小區(qū)自治機(jī)制。

業(yè)內(nèi)人士：小區(qū)提升 物業(yè)管理必不可少

　　泉州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)主要負(fù)責(zé)人郭志銘告訴記者，無(wú)物業(yè)管理小區(qū)也需要物業(yè)管理。他認(rèn)為，一個(gè)小區(qū)是否聘請(qǐng)物業(yè)公司需要一定的評(píng)估，引入物業(yè)公司并不一定適合所有小區(qū)，但是物業(yè)管理必不可少，需要有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)人員來(lái)做這件事。

　　近年來(lái)，政府對(duì)老舊小區(qū)改造方面日益關(guān)注，在道路維護(hù)、消防設(shè)施、綠化改造等方面加大投入，改善提升小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。而要提升小區(qū)居民“幸福指數(shù)”，還要解決管理問(wèn)題。建議由街道辦事處牽頭，對(duì)片區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃整合，引進(jìn)物業(yè)公司或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士，達(dá)到良性管理。

　　豪盛小區(qū)整改后美觀多了

市民：部門(mén)介入 居民主動(dòng)配合改造

　　采訪中，許多無(wú)物業(yè)小區(qū)居民的共同心聲是實(shí)現(xiàn)小區(qū)“有清掃保潔、有物業(yè)維修、有綠化養(yǎng)護(hù)、有安全防范、有停車(chē)管理”的基本物業(yè)服務(wù)目標(biāo)。

　　家住大淮新村的邱女士認(rèn)為，對(duì)于無(wú)物業(yè)管理的小區(qū)，社區(qū)是最直接的管理者。社區(qū)應(yīng)該主動(dòng)作為，積極引導(dǎo)推動(dòng)居民根據(jù)小區(qū)情況選擇合適的管理模式。“當(dāng)然，居民也要積極配合，現(xiàn)在都有小區(qū)微信群，許多問(wèn)題都可以一起探討解決。”

　　陳老伯今年七十多歲，教師退休的他認(rèn)為，如今政府大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造，這對(duì)無(wú)物業(yè)小區(qū)改變現(xiàn)狀提供了很好的契機(jī)。建議政府部門(mén)對(duì)老舊小區(qū)社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施一并納入規(guī)劃進(jìn)行改造，統(tǒng)籌安排逐年逐步改造和修繕無(wú)人管理的無(wú)物業(yè)小區(qū)，以此改善居民生活環(huán)境。

　　新南小區(qū)無(wú)物業(yè)管理，環(huán)境卻很優(yōu)美。

他山之石

　　最近，國(guó)內(nèi)不少業(yè)委會(huì)自治的小區(qū)管理到位，還給業(yè)主發(fā)放收益，讓大家直呼羨慕。廈門(mén)思明區(qū)紫微恒菁小區(qū)業(yè)委會(huì)將30萬(wàn)元的公共收益發(fā)放給了全體業(yè)主。西安市唯一的業(yè)主自管小區(qū)和平花園，最近公示了2019年度財(cái)務(wù)情況：收入141.08萬(wàn)元，支出57.85萬(wàn)元，結(jié)余近83.23萬(wàn)元。

　　在國(guó)內(nèi)，一些城市針對(duì)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)相繼出臺(tái)了政策。去年，烏魯木齊市出臺(tái)居民小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作實(shí)施方案，從政策扶持、資金補(bǔ)貼和物業(yè)監(jiān)管等多個(gè)方面推進(jìn)居民小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作。

　　福州臺(tái)江區(qū)的蒼霞新城是一個(gè)老舊小區(qū)，共有5個(gè)拆遷安置房小區(qū)，是福州市首批棚戶(hù)區(qū)改造工程，共有3100多戶(hù)居民。沒(méi)有物業(yè)管理，如何處理？臺(tái)江區(qū)蒼霞街道邀請(qǐng)上海社會(huì)組織及有關(guān)高校的專(zhuān)家、學(xué)者探討，最終形成了蒼霞家園事務(wù)服務(wù)中心這一“臺(tái)江模式”。蒼霞街道家園事務(wù)服務(wù)中心是民辦非企業(yè)組織，不以營(yíng)利為目的。從2012年起，該中心在低標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)且不收取水電公攤費(fèi)的情況下，通過(guò)小區(qū)公共部分收入、停車(chē)場(chǎng)地費(fèi)等收入，基本實(shí)現(xiàn)開(kāi)支平衡。該中心還成功將困擾老舊小區(qū)管理的自來(lái)水“一戶(hù)一表”改造、車(chē)輛停放無(wú)序、小區(qū)安防設(shè)施覆蓋等“老大難”問(wèn)題一一解決。（記者 魏婧琳 文/圖）