利用小區(qū)住宅辦民宿 須經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意

明年5月起，重慶市物業(yè)管理條例施行

　　這部地方法規(guī)關(guān)系到每個重慶人——《重慶市物業(yè)管理條例(修訂草案)》經(jīng)市人大常委會會議四次審議，在2019年11月29日經(jīng)市五屆人常委會第十三次會議表決通過。條例自2020年5月1日起施行。

　　條例在立法過程中備受關(guān)注，其施行之后將如何發(fā)揮作用？昨日，重慶晨報·上游新聞記者就大家廣泛關(guān)注的問題進行了梳理。

　　物業(yè)費

　　將制定收費辦法

　　物業(yè)服務(wù)收費管理辦法包括未裝飾裝修和使用的住宅物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)等，由市價格主管部門會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

　　物業(yè)服務(wù)收費確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商，并由業(yè)主大會決定；未成立業(yè)主大會的，由符合法律規(guī)定比例的業(yè)主表決通過，并將表決結(jié)果公告三十日以上。

　　裝修保證金

　　應(yīng)存入共有資金賬戶

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反裝飾裝修規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)履行發(fā)現(xiàn)、勸阻、報告職責(zé)，并配合有關(guān)部門依法處理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)使用人約定裝飾裝修保證金的，裝飾裝修保證金應(yīng)當(dāng)存入共有資金賬戶進行管理，具體管理辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門另行制定。

　　首次業(yè)主大會

　　總數(shù)20%以上的業(yè)主可以申請召開

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積達到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進行公告，業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府書面申請召開首次業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主委員會

　　20%以上業(yè)主聯(lián)名可要求罷免業(yè)委會成員

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每季度至少召開一次。三分之一以上委員要求召開時，應(yīng)當(dāng)及時組織召開。

　　業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集并主持。業(yè)主委員會主任可以書面委托業(yè)主委員會副主任召集并主持會議。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由居(村)民委員會指定一名成員召集并主持業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會成員不得委托他人參加業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會成員受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會有權(quán)罷免業(yè)主委員會成員。

　　百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府書面提出對業(yè)主委員會成員的罷免要求。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)自接到罷免要求之日起三十日內(nèi)書面通知業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會作出是否予以罷免的決定。業(yè)主委員會逾期不組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召開。

　　黨建引領(lǐng)

　　在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下開展物業(yè)管理活動

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)在社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動。

　　建立社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居(村)民委員會、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機制，統(tǒng)籌推進社區(qū)治理和物業(yè)管理工作。

　　車位出售出租

　　應(yīng)首先滿足業(yè)主需要，每戶購買不超二個

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車位(庫)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

　　建設(shè)單位依法出售車位(庫)，應(yīng)當(dāng)進行公告，不得出售給業(yè)主以外的單位或者個人。公告之日起六個月內(nèi)，屬住宅配套車位(庫)的，每戶業(yè)主只能購買一個車位(庫)，公告之日起滿六個月有多余車位(庫)的，可以向其他業(yè)主出售，每戶業(yè)主總計購買住宅配套車位(庫)不得超過二個；屬非住宅配套車位(庫)的，每戶業(yè)主購買的車位(庫)數(shù)量的比例，不得超過持有房屋面積占總非住宅建筑物面積的比例。經(jīng)人民法院生效法律文書或者仲裁裁決確認(rèn)將建設(shè)單位的車位(庫)權(quán)屬登記給業(yè)主以外的單位或者個人的，其車位(庫)的出售、租賃應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)公開未出售或者未附贈的車位(庫)，業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。

　　車位(庫)有空余的，經(jīng)公示后，可以臨時出租給業(yè)主以外的單位或者個人，每次租期不得超過六個月。

　　違反規(guī)定銷售車位(庫)的，或者對業(yè)主要求承租的車位(庫)只售不租的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

　　將未出售的車位(庫)不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者出租給業(yè)主以外的單位或者個人期限超過六個月的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　民宿

　　應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意

　　條例第七十四條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃自然資源部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　利用小區(qū)住宅開展民宿等住宿服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)符合本條例第七十四條的規(guī)定，并具備消防、安全、衛(wèi)生等必要的條件。

　　利用小區(qū)住宅開展民宿等住宿服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市相關(guān)管理規(guī)定和管理規(guī)約的約定，依法向市場監(jiān)管、文化旅游、公安、商務(wù)等部門辦理相關(guān)手續(xù)，并同時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　市、區(qū)縣(自治縣)人民政府及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地實際，加強對住宅小區(qū)內(nèi)開展民宿等住宿服務(wù)活動的管理和監(jiān)督。具體管理辦法由市人民政府制定。

　　公共收益

　　主要用于補充物業(yè)專項維修資金

　　公共收益主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主大會成立前或者業(yè)主大會未對公共收益用途作決定的，公共收益按年度全部納入物業(yè)專項維修資金。按照業(yè)主大會決定使用公共收益的，物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十時，公共收益應(yīng)當(dāng)首先補足物業(yè)專項維修資金。

　　公共收益用于補充物業(yè)專項維修資金以外用途的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)決定其年度預(yù)算方案，主要包括支出項目明細、使用審核、公示及決算辦法。未經(jīng)業(yè)主大會同意，公共收益支出金額和范圍不得超過預(yù)算方案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年公布一次公共收益收支情況。物業(yè)管理區(qū)域百分之二十以上業(yè)主書面對公共收益收支提出異議的，可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約約定或者經(jīng)業(yè)主大會決定后，在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行財務(wù)審計，也可以申請物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。

　　法律責(zé)任

　　擅設(shè)臨時攤點等將被罰款

　　擅自停止物業(yè)服務(wù)的，或者被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或者退出時不履行相關(guān)義務(wù)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處十萬元以上三十萬元以下罰款，并在一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動。

　　擅自利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進行廣告宣傳和經(jīng)營等活動的，擅自設(shè)置或者允許他人設(shè)置臨時攤點的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下罰款。

　　上述行為由物業(yè)所在地區(qū)縣(自治縣)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門予以處罰。

　　重慶晨報·上游新聞記者 陳翔