以房養老對于房地產市場的影響

來源:閩南房產網 2014-03-26 14:51 http://www.fafqdl.cn/

[摘要]養老用地進入市場，是否進一步提升房價，改變目前住宅市場格局？

　　據悉，為貫徹落實國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》，保監會已起草《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見（征求意見稿）》，計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行試點。消息傳出，業界稱此舉為養老地產的“破冰之行”。但對于養老土地的開放，民間也提出一絲疑問：養老用地進入市場，會否進一步提升房價？是否將改變目前住宅市場的格局？

　　對此，專家認為：“任何增加土地供應的行為都是平抑房價和稀釋房價的手段，只有土地供應減少才會導致房價上漲。養老用地的入市會加大總體土地供應量，因此不僅不會提升房價，反而會對整體房價起到平抑的作用。”

　　而從整體的市場格局看，養老用地一般都位于城市邊緣、擁有自然風景資源的區域，這與目前通常意義上第一居所住宅區域的要素并不重疊的。因此，作為非第一居所的、產業性質的用地的養老用地，對目前住宅市場的格局影響不會太大。養老用地的入市對于整個房地產市場來說，是讓“蛋糕變得更大”，為很多房地產的開發商提供了另外的開發出口選擇。

養老地產不是單純的地產開發

　　對于未來養老地產的發展，專家稱，因為中國將逐步進入到老齡化的社會，所以進入“后工作時代”，也就是進入退休后生活的人群的基數會加大，因此這部分人群對應的市場也會逐步加大，而不斷擴大的市場需求會給養老地產帶來很大的發展空間。對于開發商而言，養老地產的發展未來會成為很多開發企業的一種重要的開發模式的選擇。

　　同時，養老地產并不是簡單的、單純的“房地產”開發。和一般住宅的“建設、出售，然后進入簡單后期管理”的模式不同，養老地產需要植入眾多相關產業，將整個的養老、養生、醫療、看護等等養老相關的綜合產業整合在一起；需要開發商進行更多的物業持有經營，更用心地去培養和發展。所以，未來養老地產的發展會與金融信托、與養老金的使用、與醫療保險的使用等有多方面的結合和聯動。

　　總的來說，一方面養老地產在未來的發展前景廣闊；另一方面，它的發展也需要有更多的內涵去充實和培育。

養老地產對土地市場價格的影響有待觀察

　　國外大致上一塊是活躍長者市場，主要對應事業成功的退休人群，他們購買力較強，追求生活的豐富多采，對小區環境、外出活動的便利性和社區活動的豐富性要求較高；一塊是高齡長者市場，主要對應生活自理能力下降的高齡老人，主要考慮的是住宅設計的無障礙特性、與子女臨近居住的便利性和醫療配套的完備性。

　　所以不同產品的規劃設計會有不同。而對于養老用地入市對市場格局的改變，專家表示，國內的養老地產目前還處在起步和探索階段，相關的制度和體系還需要建立和完善，短期內占市場的比例應該還比較有限。但是，隨著我國的老齡人口比例越來越高，相信會有越來越多的企業在產品和服務中考慮老年人的居住需求。此外，對于服務也會產生正向的引導，增加適合老年人居住的元素，如無障礙設計，組織老年人活動，等等。

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