如何避免購房合同里的“霸王條款”問題

來源:閩南網 2014-01-14 15:29 http://www.fafqdl.cn/

　開發商定的各種不合理條款，是比沉重的經濟負擔更讓買房人郁悶的。購房過程中隨時可能遭遇“霸王合同”、“霸王條款”，如果遭遇開發商購房合同里面的不平等條約要怎么辦呢？

違約責任方面

　　對購房者的要求苛刻，對自己卻想方設法規避一些責任，這是一些開發商的共性，具體體現在買賣合同中違約責任設立的不對等。如“出賣人須于××年×月×日前將房產交付使用，若延期交房，則每遲交一個月，按買受人已付房款3%計算罰金，付給買受人作賠償；買受人若未按期限向出賣人繳清房款，視為違約，出賣人有權從買受人已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金。”

　　律師點評：上述不平等條款對合同雙方支付違約金的額度和逾期日期規定不對等。我國法律規定：在訂立合同時顯失公平的，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。格式條款或者提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任，排除對方主要權利的，該條款無效。所以，這種侵害對方利益的條款是無效條款。

售樓廣告方面

　　廣告宣傳上承諾的種種配套設施，交付時怎么就一下沒了蹤影？此時，業主如果找開發商理論，開發商多半會指著合同，這里寫著呢：出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料中的所有圖片、資料數據、說明等，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據，雙方發生爭議時，所有細節均以政府最終批準的法律文件及雙方的約定為依據。

　　律師點評：按照《合同法》和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中有關規定，如果商品房廣告和宣傳材料內容中存在著對開發規劃范圍的房屋及相關設施所作的說明和允諾，則不是要約邀請，而是要約。開發商單方面以要約邀請為名免責是無效和違法的。該條款以所有細節均以政府批準為借口，實際是堂而皇之逃避自己的責任并轉移矛盾。

不可抗力方面

　　面對地震、臺風等自然災害，人們可以理解為是不可抗力。然而，在房地產企業的眼里，不可抗力卻有著另外的版本。比如，一房地產公司與買受人簽訂的《商品房買賣補充協議》中規定：因遭受不可抗力而導致的違約行為，出賣人不承擔違約責任。不可抗力因素包括但不限于：自然災害、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據此予以延期交房。

　　律師點評：合同法規定，不可抗力是指不可預見、不能避免并不能克服的客觀情況。上述原因中，自然災害等確實可作為免責事由，但有些則純屬開發商自身或第三方原因造成，這種情況下應由開發商向購房人承擔違約責任。該格式條款私自擴大自己的免責范圍，排除了對方的主要權利。

　　一份份顯失公平的購房合同都有著驚人的相似，商家對要求消費者履行的條款及違約處罰額度規定得相當苛刻，而自己卻想方設法規避，把購房的風險轉嫁到消費者的頭上。但很多消費者對格式條款概念模糊，更有甚者，不看內容就草率簽字，事后抱著“多一事不如少一事”的態度吃虧忍讓。在日后的購房活動中，購房者在簽訂格式合同時要格外留神，遭遇霸王條款時，要大膽說“不”，勇于維權。

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