買房注意事項：盤點年底買房需要小心的幾個陷阱

來源:閩南網 2013-12-30 15:33 http://www.fafqdl.cn/

　　閩南房產網訊花少錢買好房，這是不少買房人的共同心態。年底，在買房大軍中，不少購房者抱著這樣的心態，盯上了拆遷安置房、小產權房等相對廉價的房源。

　　不過，記者采訪了泉州多位資深律師，他們紛紛提醒購房者，購買拆遷安置房需謹慎，不要購買小產權房以及因房東債務問題而低于市場價30%左右進行拋售的房源，以免發生債務糾紛。

買拆遷安置房盡量避開無證房源

　　目前，泉州市場上也有不少拆遷安置房在進行流通交易，因為打出的價格便宜，吸引了不少購房者。不過，福建賢泰律師事務所主任律師王家富提醒購房者，購買拆遷安置房盡量避開無證房源，以免招來買房糾紛。

　　記者了解到，有的拆遷安置戶在房源還未領到房產證時，就打算將分配到的房源售出。一購房者黃先生（化名）最近就看上了這類拆遷安置房。黃先生了解了一番，發現這套拆遷安置房價格便宜，雖然業主還未領到產權證，但是過一兩年證件就能辦理。所以，思量了一番后，他覺得只要購買時在合同中做好違約約定，就應該沒有什么問題。不過，為了慎重起見，他還是要求賣方提供拆遷安置協議。在對方提供了拆遷安置協議的復印件后，他還謹慎地將其拿給一位從事律師行業的朋友幫忙鑒定。這一鑒定才發現，該拆遷協議復印件被賣方動了手腳，將多人共有的事實抹去了。

　　福建賢泰律師事務所主任律師王家富表示，只要拆遷安置房是合法建設，那么買賣雙方簽訂的購房合同就具備法律效力，所以，這類買房行為是受到法律保護的。不過，在拆遷安置房未獲得產權證的情況下，購房者很難直觀地判斷房源的產權人是誰，因此很容易惹來買房糾紛。像黃先生這樣的情況，如果賣方在其他產權人不知情的情況下，將房子賣給黃先生，可能存在無權處分的情況，日后其他的產權人不承認這一事實，拒絕對賣方的出賣行為進行追認，則房屋買賣合同可能無效。而這種情況如果提出法律訴訟，由于賣方雖是產權人之一，但不具有將房子私自銷售的權利，因此雖然賣方與黃先生簽訂的房屋買賣合同具有法律效力，但黃先生只能根據合同追究賣方的違約責任，無法取得這套房源。

買小產權房價格心動但不受法律保護

　　十八屆三中全會后，關于“小產權房將轉正”的傳聞讓不少購房者對這類低價房源蠢蠢欲動。不少購房者在本報為買房人創建的“海樂會”微信、QQ群以及本報“購房熱線通”上咨詢購買這類房源的相關問題。

　　前段時間，市民李女士就致電本報咨詢購買小產權房的問題。她表示，聽聞這類房源的價格十分便宜，很讓人心動。但是，因為沒有房產證，這類房子不能辦理過戶登記，買后如果房子被征收或被拆，買方的權益能否得到保障·不少抱有購買小產權房打算的購房者跟李女士有著相同的顧慮，擔憂權益得不到保障？以后會竹籃打水一場空。

　　福建賢泰律師事務所主任律師王家富、福建雙鼎律師事務所主任律師于那剛等資深律師紛紛告訴記者，小產權房的買賣在法律上是被禁止的，買方權益完全不受法律保護。像李女士這樣，如果真的購買了小產權房，將面臨多重風險。即使雙方簽訂了購房合同，合同也不具備法律效力。也就是說，如果雙方發生買房糾紛，李女士無法獲得法律保護，只能吃啞巴虧。即便李女士只是為了居住的需要購買，但是因為小產權房被拆遷的時間無確定性，如果購買后短期內房子就被拆遷，李女士居住的愿望會落空，并帶來錢財損失。

購買低價房源易惹上債務糾紛

　　莆田的購房者林先生（化名），最近莫名其妙地被卷入債務糾紛中。一年前，他以極便宜的價格買到了一套住宅，整個交易過程都很順利。買到這樣的房源，讓他著實高興了一把，慶幸自己的好運氣。沒想到，不久前，竟然被告知，這套房子可能要被法院判給別人。這是怎么回事？原來，之前的房主以低價賣出這套房子，是因為欠了別人一大筆債，如今，債權人將前房主告上法庭，要求行使“撤銷權”，撤銷林先生與前房主所簽訂的房屋買賣合同。

　　福建雙鼎律師事務所主任律師于那剛告訴記者，依據《合同法》第74條規定，所謂債權人的撤銷權，是指因債務人放棄其到期債權、實施無償或低價處分財產的行為，而有害于債權人的債權，債權人可以依法請求法院撤銷債務人實施的行為。例如，債務人為了逃避債務而與第三人訂立合同，將其財產低價轉讓給第三人，使債務人的財產不當減少，且危機債權人的利益時，債權人可以請求法院撤銷債務人與第三人之間訂立的低價轉讓財產的合同，從而恢復債務人的財產。通常情況下，如果這類房源以低于市場價30%進行銷售，債權人就可以要求行使撤銷權。

　　“買房不要貪便宜，買房前先了解一下該房源周邊房子的市場價格行情，如果低于市場價30%以上盡量不要購買?！备＝p鼎律師事務所主任律師于那剛提醒道。

（本網記者林桂平）

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