簡析“二胎新政”對泉州樓市造成的影響

來源:閩南網 2013-12-27 15:17 http://www.fafqdl.cn/

　　閩南房產網訊不久前落幕的十八屆三中全會可謂精彩紛呈。隨后出臺的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》更是備受關注。其中“啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策”成為熱議話題。

　　12月23日晚，國家衛計委相關負責人表示，2014年第一季度有關省、市、區將啟動“單獨二孩”政策，正在引發業內廣泛討論。泉州更是有樓盤直接喊出“房子買對，二胎不貴”的宣傳語。

　　放開“單獨二胎”，是否將對房地產產生影響？本期話題特別邀請多位行業專家探討，以供參考。

海都地產會客廳話題嘉賓：

香港信達國際控股公司董事主席助理王瑋

冠亞集團營銷總監林謀章

福建中升房地產開發有限公司營銷總監王賢聰

宏毅國際集團營銷策劃總監王展望

萬道地產營銷管理中心企劃部副總監賀偉

沃爾斯賓營銷代理有限公司常務副總經理張龍泉

精彩觀點1

在“三代同堂”的閩南傳統背景下，“二胎新政”對樓市影響更明顯

　　張龍泉：“單獨二孩”政策，從總體上來說，會刺激購房需求的增加，特別是將對改善型戶型帶來利好。雖然從政策的出臺到落地，可能還需要一個時間過程，但是可以預見，未來幾年，受到這部分置業群體的影響，樓市的產品供應會發生調整，四房戶型的放量會進一步增大。

　　在三代同堂觀念比較濃厚的閩南，考慮生二胎的群體對居住空間的需求會增加。我認為，未來執行“單獨二孩”的家庭將會成為四房戶型的購買主力之一。從該政策的消息出來以后，我們基于上述考慮，在宣傳中提出“房子買對，二胎不貴”的宣傳，市場關注度高，收到了很不錯的效果。從中可以看到，雖然政策還沒有實施，但是已經有很多這樣的群體在關注，并已經開始為二胎做準備。這一政策的影響，將會逐步呈現出來。

精彩觀點2

“‘二胎新政’是預期利好，短期內樓市困局有賴綜合因素解決”

　　林謀章：今年以來，泉州樓市表現較為精彩。從前11月來看，除個別月份短暫沉寂外，多數月份成交業績都較為喜人。特別是11月以來，熱點新盤持續入市，推高了購房意愿，樓市一度出現成交峰值。不過，在房價升高、后續“調控升級”的預期下，12月份泉州樓市熱度明顯下降，這從當前一些新盤加推房源去化放緩可見一斑。“二胎新政”對樓市重大意義在于“人口紅利”帶來的地產行業發展長期利好，但這種利好，并不會影響到短期市場波動。因此，對當下房地產開發商而言，做足競爭力，才是首當要義。

精彩觀點3

在未來的5~10年時間里，“二胎政策”效應將開始顯現

　　賀偉：“單獨二孩”政策實施的話，從長期來看，肯定會刺激房地產市場需求。因為，從長期來看，這一政策實施，會使中國進入人口增長期。在中國人傳統成家立業的觀念里，有個自己的房子是根深蒂固的傳統思想，所以，新的人口增長勢必會帶來新的住房需求，在未來的5~10年時間里，這一政策的影響會逐漸開始顯現。

　　不過，從短期來看，這一影響還不會特別大。因為現在養育一個孩子的成本壓力不小，要不要生、敢不敢生還是不少獨生子女考慮的問題。所以，短期內影響還有待市場觀察。我認為，短期內對樓市會產生比較大影響的還是房地產政策。如果沒有大調控政策出臺，市場的發展還是會比較平穩，短期內，“單獨二孩”政策對新需求的刺激從整體來說還不會太大。

精彩觀點4

“30歲以上客群或改變購房認知，從而帶動新的置業需求”

　　王緯：這一兩年內，如果“單獨二孩”政策落地，主要受影響的應該是年齡在30~40歲的群體。目前，這部分群體也是樓市消費的主力。“單獨二孩”政策的實施，勢必會使得這些群體對居住空間進行重新考量，帶動新的置業需求。比如，有的家庭可能會為了生二胎考慮更換更大的居住空間，有的家庭可能會為了二胎考慮增加置業需求等。這必然會導致樓市消費需求的增加，對于房地產市場而言是一大利好。

　　不過，新家庭成員的增加，勢必也會增加家庭的經濟負擔。對于普通的工薪族而言，在考慮更換住宅的時候，對于空間的要求會更高，大三房、四房戶型會更受這些群體的關注。在市中心房價較高的情況下，為了減輕經濟負擔，可能會有越來越多的剛需置業群體往周邊板塊置業，以較少的投入換取更大的居住空間。

精彩觀點5

“‘4+2+2’家庭結構出現，影響地產行業走向”

　　王展望：如果“單獨二孩”政策開始實施，原先“4+2+1”(4個老人一對夫妻一個小孩）的家庭結構將轉變為“4+2+2”(4個老人一對夫妻兩個小孩）的家庭結構。家庭結構的改變，必然會帶來對住房居住結構需求的變化。作為開發商，為了滿足這部分群體的市場需求，必然需要對產品做出調整，以達到產品的適銷對路。

　　對于開發商而言，這不僅意味著購房者對居住空間需求的增加，比如，原來可能只需要兩房，生了二胎后需要大三房戶型，還意味著對空間的功能需求會發生改變。比如，家庭人口增多，在衛生間、活動空間等方面的考慮，都需要進行生活化設計，研究出能真正滿足他們置業需求的產品。

精彩觀點6

“剛需買房會更精打細算將影響后期產品供應”

　　王賢聰：今年以來，剛需需求不斷被釋放，而改善型需求雖然也有得到釋放，但由于樓市價格持續上揚的緣故，面積大、總價高、去化速度慢成為明顯特點。因此，僅憑“二胎新政”，并非是促使產品供應結構發生重大變化的決定性因素。在當前樓市價格持續上揚的情況下，購房者對購房總價的承受能力是有限度的，這就引發樓市的另一話題，未來的產品供應更會向“港式住宅”靠攏，走的不是“大而豪”的路線，而是如何在戶型上設計合理、功能上更齊全。近兩年來，泉州住宅產品供應就已經出現這種趨勢，我們可以看到，不少房企通過巧妙的規劃做足房子的空間利用，80多平方米做三房，100多平方米做四房，如何在盡可能不多增加面積的前提下，增強多功能戶型，將是開發企業需要思考的問題。

（本網記者陳振偉林桂平）

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