12月15日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，從官方發(fā)出的新聞稿來(lái)看，此次會(huì)議的亮點(diǎn)不如預(yù)期的多，但也透露出一些重要的信號(hào)。有些信號(hào)，是對(duì)“重要危險(xiǎn)”的預(yù)警，證券時(shí)報(bào)網(wǎng)財(cái)苑社區(qū)認(rèn)證信息為“同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)”的張宏偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征。

中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)楣┣箨P(guān)系相對(duì)緊張，在2014年仍將持續(xù)火熱，原文如下：

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2014年是全面貫徹落實(shí)黨的十八屆三中全會(huì)精神、全面深化改革的第一年，改革任務(wù)重大而艱巨。明年進(jìn)入到“十二五”規(guī)劃第四年，對(duì)全面完成“十二五”規(guī)劃至關(guān)重要。做好明年經(jīng)濟(jì)工作的總體要求是，全面貫徹落實(shí)黨的十八大和十八屆二中、三中全會(huì)精神，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，把改革創(chuàng)新貫穿于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展各個(gè)領(lǐng)域各個(gè)環(huán)節(jié)，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，著力激發(fā)市場(chǎng)活力，加快轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)基本公共服務(wù)體系建設(shè)，著力改善民生，切實(shí)提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展、社會(huì)和諧穩(wěn)定。

那么，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講有哪些有利的信號(hào)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出什么樣的特征？同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議只談保障房，不談房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征，在這個(gè)階段，還會(huì)強(qiáng)調(diào)保障房工作，通過(guò)“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂。同時(shí)，城鎮(zhèn)化會(huì)推進(jìn)城市群城市圈發(fā)展，這樣的過(guò)程里面，城市圈城市圈的核心城市、中心城市將迎來(lái)品牌房企的大力拿地與布局機(jī)會(huì)，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)楣┣箨P(guān)系相對(duì)緊張，在2014年仍將持續(xù)火熱。

特征一：房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，會(huì)議提出了2014年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)。會(huì)議指出，做好明年經(jīng)濟(jì)工作，最核心的是要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新。要穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為營(yíng)，統(tǒng)籌穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，鞏固穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)大局穩(wěn)定，為全面深化改革創(chuàng)造條件。同時(shí)，要積極推動(dòng)全面深化改革，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，勇于突破創(chuàng)新，以改革促發(fā)展、促轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)、促民生改善。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度而言，宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征仍將在2014年持續(xù)，2014年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)仍然不會(huì)太高，原因有兩個(gè)：金融危機(jī)之后，通過(guò)4萬(wàn)億投資刺激的宏觀經(jīng)濟(jì)回升的后遺癥仍會(huì)發(fā)揮其作用，宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”回升需要一個(gè)過(guò)程，并且會(huì)有多次觸底反復(fù)的過(guò)程，當(dāng)前來(lái)講，宏觀經(jīng)濟(jì)剛好處于金融危機(jī)之后再次“觸底”的階段特征；當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新”，不言而喻，其實(shí)，就是為了通過(guò)當(dāng)前的改革陣痛換取未來(lái)中長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。

因此，從當(dāng)前政府表態(tài)及市場(chǎng)基本面走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，市場(chǎng)基本面還會(huì)持續(xù)回升，這將帶動(dòng)市場(chǎng)成交量持續(xù)好轉(zhuǎn)與價(jià)格的持續(xù)回升。

當(dāng)前地方政府發(fā)布的政策力度相對(duì)偏中性，以及十八屆三中全會(huì)前后本屆政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和走勢(shì)的表態(tài)較為曖昧，和宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，因此，只要2014年市場(chǎng)和房?jī)r(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，當(dāng)前各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化，市場(chǎng)成交量還會(huì)延續(xù)2013年的行情，整個(gè)市場(chǎng)基本面也會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征，在2014年呈現(xiàn)出總體上繼續(xù)回升的跡象。

特征二：強(qiáng)調(diào)保障房工作，“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，努力解決好住房問(wèn)題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶(hù)區(qū)改造。

此前，政府會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，做好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，這個(gè)過(guò)程中盡管淡化“房?jī)r(jià)”的調(diào)控特征，但是，調(diào)控的基調(diào)還是存在。從新型城鎮(zhèn)化的角度來(lái)講，現(xiàn)階段仍然堅(jiān)持調(diào)控，其實(shí)是在為積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化做鋪墊。

原因很簡(jiǎn)單，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺(tái)，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)勢(shì)必會(huì)逐漸破除，在這個(gè)過(guò)程中，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民勢(shì)在必然。但是，農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過(guò)程能夠享受現(xiàn)代化的成果還是未知數(shù)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置等等在操作環(huán)節(jié)都還是未知數(shù)。

盡管從保障性住房領(lǐng)域來(lái)講利好消息頻出，比如，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后的公共租賃住房租金原則上按照適當(dāng)?shù)陀谕囟巍⑼?lèi)型住房市場(chǎng)租金水平確定。政府投資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房，各地可根據(jù)保障對(duì)象的支付能力實(shí)行差別化租金，對(duì)符合條件的保障對(duì)象采取租金減免；最近相關(guān)部門(mén)也提出2014年會(huì)探索共有產(chǎn)權(quán)房的保障性住房模式；新華網(wǎng)記者調(diào)查的16個(gè)城市中，北京、上海、深圳、廣州、西安、無(wú)錫、大連7個(gè)城市提前超額完成2013年障房建設(shè)計(jì)劃。但是，這些“數(shù)字游戲”將在農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民的新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中顯得更加力不從心。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，是為積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制的一方面，從其作用和目的來(lái)看，不可懈怠。具體來(lái)講，一方面，要切實(shí)落實(shí)各地住房保障計(jì)劃，不能玩“數(shù)字游戲”，切實(shí)可以做到保障低收入群體在積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中的居住問(wèn)題（不一定是購(gòu)買(mǎi)住房的問(wèn)題），另外一方面，也要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，既要充分發(fā)揮房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，但是，也不能因?yàn)樵诖耸袌?chǎng)背景下商品住宅市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的門(mén)檻再度提高。