專業人士解讀泉州萬達“金街成雞舍”背后的困境

來源:閩南網 2013-10-29 15:03 http://www.fafqdl.cn/

“18個月一座萬達廣場”，“一座萬達廣場一個新城市中心”，在過去數年間，萬達的擴張速度和品牌影響力，成就了其中國商業地產的霸主地位。

泉州浦西萬達廣場自2010年9月10日奠基之后，僅用2年時間，就讓泉州市區最大的建筑綜合體成功開業運營，并且在短時間內就形成了成熟商圈。但高速成長的背后，被華麗外表所掩蓋的問題也在逐步顯現。目前，全國萬達金街都普遍出現出租難現象，泉州萬達金街的業主更是因此走上維權之路。對此，本網采訪了眾多業內人士，一同探討目前萬達這種商業地產模式的利弊之處。

著名房地產專家-劉福泉：運營管理沒跟上還處于培育期階段

首先，萬達金街與自持商業中心組合后的商業體量非常大，這么大的商業體量與城市人口消費能力是否匹配，是二三線城市常容易出現的問題。并且，萬達金街之所以會出現這些問題，在于管理沒有到位，把重心都放到了自持物業上，對于散售物業沒有相應的招商運營。再者，大型商業街有一定的預熱階段，任何一個商業地產項目都要經歷市場培育期，在這期間，商業街的業態會不斷整合更替，經營內容需要經過優勝劣汰才能生存下來。

泉州師范學院副教授-陳安輝：體驗型業態迎合有限難承受高昂租金

以目前萬達自持商業來看，體驗型消費容易吸引最多的消費群體。從顧客角度考慮，例如餐飲之類的體驗型業態，是每個來萬達廣場顧客的必須消費項目，但這些業態往往需要較大的營業面積才能形成規模，萬達金街獨立門店較難迎合這一需求。雖然可以通過整合大量店鋪來運作，但是目前整體行業已非高利潤，承受能力有限，難以應對高昂的租金。

新宇置業-楊汪澤：體驗不如商場金街繁榮有難度

本質上還是一個業態規劃的問題，金街和旁邊的購物中心存在一定的競爭，但與之相比沒有優勢可言。第一，購物中心作為萬達商場的主體，本身就非常大，購物者會有一個“疲勞時間”，逛完之后，已經沒剩多少力氣再去逛金街；第二，從購物環境上講，夏天沒有空調，冬天沒有暖氣，體驗上還是在商場里邊更好。所以金街的繁榮有一定的難度，除非有特別吸引人的點。

知名地產人-徐建竹：商業模式沒有對錯商圈形成需要積淀

萬達金街出現問題，背后體現了商業地產快速發展的困境，商圈的形成本身是需要自然的積淀和淘汰，并不是靠“規劃”就能一步到位，就算有一個更大的商業開發商來開發運營，想要做好，也還是需要時間，需要人流、商家以及消費習慣持續不斷的積累和轉變。在大商場旁邊做一些酒吧街或者休閑上的配套，在規劃上是沒有問題的，中山路、九一街等傳統街區也能取得成功，因此更核心的問題，還是在于后期的營運能否得到消費者和商家的認同，這是一個商圈、商家、消費者相互博弈的過程，需要時間來檢驗，從來沒有誰能憑空創造出一個商圈。

金爵地產-鄭啟忠：出路在于售后返租統一經營管理

想要做好商業地產，開發商必須在前期就要做好商業定位，規劃好商業業態，整合好商業資源，并采取先招商后銷售和后期商業統一經營管理的模式才可能取得成功。可以看出，浦西萬達在總體商業規劃的時候，沒有把金街的規劃業態與其他商業業態進行差異化經營，也沒有考慮到更多的后續運營問題。購房者在購買商業物業時應該經過詳細的市場調研，充分考慮到商業的運營與市場風險，理性購買商業物業，如前期購買沒有考慮到這些風險和其他的方方面面，僅根據表面現場判斷商業物業購買，最終必將為這些風險買單；從萬達金街長遠的經營角度來看，售后返租模式進行統一經營管理也許是比較好的出路。

業內策劃人士-蔣濤：定位模糊資源未充分利用

第一，萬達金街本土區位定位模糊，“金”字在泉州市區商圈內沒有做到符合本土市場業態細分。第二，市場定位模糊，這種復制模式前提要在充分市場調查的基礎上，不能只停留在簡單的宏觀面，更應該注重微觀面。第三，規劃未做到與現有資源充分利用，特別是水口湖與金街之間的關系。第四，品牌固然重要，還是提醒消費者和投資者，外來的和尚再會念經也要結合自身投資能力和本土區域投資眼光進行考量。

廈門聚賢莊-胡志堅：缺乏統一招商統一運營

萬達金街為了提高售價，沒有招商就進行出售，造成后期運作不到位。而業主以個體名義招商，無論是資源還是品牌都無法與萬達這樣一個大型商業地產集團相比。類似的由自主招商模式在泉州已有先例，為了讓售價達到預期，在未規劃定向業態招商的情況下就出售，造成后期的一系列招商難情況出現。萬達占據了主要的業態范圍，如果調整一下，還是可以與商業中心達到互補的。

匯龍集團-陳香農：要建立合理溝通機制共贏金街未來

一個曾經成功的運營模式不一定適合每個地區，從商業運營的大環境來講，開發商需要考慮當地的商業環境，綜合考慮商家、業主和消費者的利益，因地制宜制定招商和運營的模式。而對于業主反應的問題，開發商要建立通達合理的溝通機制，用本身較為成熟的商業運營經驗來引導業主的投資預期和后續運營。

冠亞集團-林謀章：業主對租金期望過高租售價不成正比

借助于萬達廣場的名氣，萬達金街業主自主招商時，因為購買的商鋪售價較高的原因，考慮到投資回報率的問題，不愿意把商鋪低價出租。金街業主應該降低租金期望值，考慮在較短時間內形成商業成熟氛圍，先提高開業率再考慮未來的業態轉變及提高租金。

鴻億星-陳光清：沒有留業態空間給金街與商業中心沒有打通

萬達廣場在其自持有的商場內，業態非常齊全完整，餐飲休閑娛樂零售無所不包。幾乎沒有預留一部分業態空間給商場周邊的金街，導致其生存空間狹小。商業中心與金街之間沒有打開足夠的銜接通道，客流沒有從室內導向室外，這也是金街后續經營困難的原因。

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