“錢緊”格局仍未改觀

  作為資金密集型行業(yè)，“缺錢”幾乎一直困擾著房地產的發(fā)展。特別是自2010年開啟房地產調控窗口后，上市房企重大資產重組或再融資方案均被終止。在二級市場輸血通道被關閉后，房地產信貸也在逐步收緊。從目前房企現(xiàn)金情況看，“錢緊”的局面仍然沒有明顯改觀。

  同花順(300033,股吧)iFinD數(shù)據顯示，已經披露中報的15家房企上半年共實現(xiàn)凈利潤28.81億元，同比增長14.66%。在披露業(yè)績快報及預告的公司中，有超過六成公司上半年預增。

  盡管業(yè)績維持增長，但上市房企的資金鏈卻仍然面臨重重壓力。數(shù)據顯示，上述15家房企上半年經營性現(xiàn)金流量凈額共計13.92億元，同比下降58.21%。其中有8家公司上半年經營性現(xiàn)金為“凈流出”。嘉凱城(000918,股吧)上半年的經營活動現(xiàn)金流量凈額為-4.52億元，是目前披露中報的公司中經營性現(xiàn)金“凈流出”最多的公司。宋都股份(600077,股吧)的經營性現(xiàn)金流量凈額則從去年中報時的5.6億元，大幅下降至今年中報時的-3.31億元。對此公司表示，現(xiàn)金流下降是因為支付土地出讓金所致。

  從房企資金情況看，當前所面臨的潛在償債壓力仍然不可小覷。如果以短期借款與一年內到期的非流動負債之和與貨幣資金的比值來衡量房企短期內的償債壓力，可以看到，不少公司這一比值已經超過2倍以上。

  扣除不可比因素后，已經披露中報的房企中，有5家房企的上述比值超過2倍。其中，中弘股份(000979,股吧)短期借款為8.41億元，一年內到期的非流動負債為5.98億元，而公司中期的貨幣資金僅有1.70億元。就此計算，公司短期借款與一年內到期的非流動負債之和與貨幣資金的比值達到8.47倍。此外，南京高科(600064,股吧)、宋都股份、嘉凱城等公司也在2倍以上。

  如果從一季報數(shù)據看，扣除不可比因素后，兩市有超過三成的房企上述比值在2倍以上。相比之下，“萬保招金”四大房企去年中報到今年一季報期間的這一比值基本維持在50%-80%之間。顯然，與龍頭房企相比，不少中小房企的資金仍有壓力，這就導致這些公司的股權融資意愿強烈。

  業(yè)內人士指出，目前房企經營出現(xiàn)分化，資金實力也呈現(xiàn)明顯差異。大型房企由于融資渠道多元化、融資成本相對較低，資金壓力較小。而眾多中小房企依然面臨一定的資金壓力，且這種“錢緊”的局面在短期內還不能得到明顯緩解。

再融資難言全部放開

  在全行業(yè)依舊面臨“錢緊”局面之際，新湖中寶(600208,股吧)打響的房地產再融資“第一槍”，似乎給不少企業(yè)帶來希望。業(yè)內預計，未來還將有上市房企陸續(xù)披露再融資方案。不過這股即將掀起的地產融資小高峰卻并不意味著地產再融資全面放開。從目前已經披露的預案以及監(jiān)管機構的政策導向來看，此次地產再融資僅僅是有條件放開。

  從新湖中寶的再融資方案看，公司擬融資總額不超過55億元，將用于上海(樓盤)普陀區(qū)和閘北區(qū)兩處舊城改造項目。其中，上海新湖明珠城三期三標段、四標段項目總投資為58.05億元，使用募集資金30億元，上海新湖青藍國際項目總投資為67.78億元，使用募集資金25億元。

  業(yè)內人士指出，新湖中寶此次再融資的投資標的是用于舊城改造，這符合當前國家房地產政策的扶持方向。這就意味著，符合政策導向將是未來房地產再融資必須遵循的“法則”。

  對此，多家券商投行部人士表示，房地產上市公司再融資已經松動并逐步放開，但對率先“放行”的公司有一定要求。“起碼不能有瑕疵，比如土地和貸款上不能有問題。”某投行人士坦言，最重要的是再融資投資標的需要符合政策導向。