8月1日，中指研究院發(fā)布百城價格指數(shù)，7月百城住宅新建住宅平均價格為10347元/平方米，環(huán)比上漲0.87%，這也是繼去年6月以來連續(xù)14個月環(huán)比上漲。

  在中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一看來，推動房價持續(xù)上漲的一個重要原因就是預期。

  朱中一認為，過去幾年頻出的行政性房地產調控，調調漲漲，對穩(wěn)定預期作用有限。

  “目前樓市出現(xiàn)分化，一線城市房價上漲動力強勁，主要原因在于城市土地供應規(guī)模有限但人口還在大量增加，”朱中一說，但在廣大的三四線城市，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，土地和住房供應已經(jīng)嚴重失衡。

  在朱中一看來，未來土地政策將對房地產市場產生關鍵影響，他透露，中房協(xié)已經(jīng)向中央提交了有關把土地供應與住房供應規(guī)劃掛鉤，把穩(wěn)定房價的目標和地價銜接的報告。

市場分化

  根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的7月百城房價報告，樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯分化，北京、上海等十大城市住宅均價為17609元/平方米，環(huán)比上月上漲1.34%，熱點城市房價環(huán)比上漲擴大，帶動了全國平均房價漲幅上漲。

  在朱中一看來，重點城市房價上漲勢頭強勁的主要原因，還是供需失衡，即土地供應無法滿足大量人口的需求。

  住建部政策研究中心主任秦虹表示，小城市的人口不斷向外流，大城市因為產業(yè)資源優(yōu)勢，人口較為集中，從而導致大城市需求高，但土地供應有限，而小城市土地資源豐富，但需求又沒有那么大，房地產市場發(fā)展格局的不平衡日趨明顯。

  實際上，“2009年之后，中國三四線城市的土地供應有了爆發(fā)式增長，特別是大城市限購等調控加碼后，不少地產商開始重點布局三四線城市，導致這些城市的樓市供應量較大；而一二線城市很多需求因為限購抑制，也在預期扭轉之后不斷的入市，”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉說。

  另外，樓市的分化也集中表現(xiàn)在土地市場上，國土部法律中心主任孫英輝稱，上半年，一些二三線城市出現(xiàn)“空城”、“鬼城”，與此同時，一線城市頻出“天價地”和“地王”，地產開發(fā)商已經(jīng)開始從二三線城市向一線城市“回歸”。

  “短期來看，資源稀缺性還未有明顯轉向的背景下，中國房地產市場的這種分化還會持續(xù)，一二線房價將還有上漲空間。”張大偉表示。

  與此同時，張大偉認為，部分三四線城市如果依然照此模式發(fā)展房地產，恐怕到一定程度會導致崩盤，在沒有其他穩(wěn)定的投資渠道時，還有市場預期給三四線的存量房托底，一旦預期扭轉，房價將急轉直下。

中房協(xié)上書穩(wěn)預期

  在朱中一看來，各地應該做一個明確有關人口、收入、住房的測算，住房需求多少，其中保障房需要建多少，商品房多少等形成一個中長期規(guī)劃，再把土地供應和住房規(guī)劃相掛鉤。

  朱中一透露，近日，中國建筑(3.26,0.05,1.56%)設計集團的一個研究課題發(fā)現(xiàn)，市場經(jīng)濟比較發(fā)達的國家，住房都是有規(guī)劃和計劃，然后根據(jù)這些規(guī)劃落實到計劃，再從計劃落實到土地制度。

  “土地供應計劃和供需關系明晰了，預期就明顯了，開發(fā)商不會為土地恐慌，瘋狂搶地，老百姓也能夠更為理性購房，”朱中一認為。

  實際上，據(jù)本報記者采訪了解，遼寧、江蘇等地已經(jīng)開始測算，南京國土局的一位人士向記者介紹，“我們已經(jīng)做過一個測算，有關城市化率、人口還有土地的，結論是南京土地供應已經(jīng)滿足，這也要求我們要改變調控思路，從此前增加土地供給，到擠出投資投機性購房需求，盤活多余的存量土地和房產以確保供需。”

  據(jù)本報記者了解，有關盤活存量土地和住房的準備已經(jīng)開始起步。

  據(jù)悉，上述南京國土局的人士表示，相比之前，國土部2013年土地調控的重點更傾向于整治閑置用地，就在不久前，國土部建動態(tài)巡查制度，要求把已供地塊納入監(jiān)管，查處閑置用地。

  根據(jù)要求，企業(yè)拿地后一年內必須開工，如果有不可抗力問題，可以申請延遲，但相比之前，“已供地塊閑置的難度和成本更高。”上述南京國土局的人士如是介紹。

  朱中一亦表示，對于超量供應的三四線城市來說，未來不應該是加大土地和房地產供應，而是應該調整供需結構，擠出閑置存量房。

  在朱中一看來，房產稅的推廣對于擠出閑置房來說，意義重大，未來的房產稅亦將把存量和增量房一起考慮，這樣可以增加閑置成本，把閑置房產擠到二手房和租賃市場上來。