回顧2012年全國樓市，可謂經(jīng)歷了由寒至暖的巨大逆轉(zhuǎn)。

　　2012年初，樓市延續(xù)了前一年的寒冬，行業(yè)內(nèi)連呼吸都帶著陣陣寒氣。然而，持續(xù)了不足一個(gè)季度，這股寒氣開始逐漸被春暖驅(qū)散，從局部到全面，樓市開始回暖，開發(fā)商們掩飾不住的笑臉成為定格在2012年的最后一個(gè)表情。

　　各大房企在2012年最后一個(gè)月紛紛急迫地透露著正在統(tǒng)計(jì)中的銷售業(yè)績，一切比預(yù)計(jì)中要好，終于可以松口氣。而2012年，留給購房者的卻除了失望還是失望，由年初的觀望到年底的恐慌性購房，眾多購房者直呼“傷不起”。

　　2012年，飲鴆止渴的土地財(cái)政綁架了一切，地方政府經(jīng)過一次次的試探和微調(diào)后，終于取得了這場(chǎng)博弈的勝利，賣地由冷淡恢復(fù)到狂熱。

　　年末歲尾，調(diào)控再次面臨緊要關(guān)口，面對(duì)第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁反彈，2012年12月初召開的中央政治局會(huì)議要求“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”，這無疑傳遞出清晰信號(hào)：未來調(diào)控決心不變，力度不減。然而話音剛落，重拳未出，全國各地地王的消息便此起彼伏。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，11月27日到12月26日之間的一個(gè)月里，有8個(gè)城市的地王紀(jì)錄被刷新。

　　房價(jià)上漲，成交量上升，恐慌性購房，投資客卷土重來，2012年末燒起的這把火是否能延續(xù)至2013年，無疑是眾多購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。那么，2013年樓市將何去何從？

　　樓市突圍戰(zhàn)

　　無疑，2012年是中國樓市調(diào)控以來“拉鋸戰(zhàn)”最為激烈的一年。

　　與樓市調(diào)控政策屢屢出臺(tái)的2010年、2011年不同，2012年本質(zhì)上并沒有更新的調(diào)控政策出臺(tái)。其間，為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增速下滑，中央政府采取了穩(wěn)增長措施，其中包括三次降準(zhǔn)、兩次降息和下調(diào)首套房貸利率。每一次措施的出臺(tái)，外界都在根據(jù)當(dāng)時(shí)的樓市走勢(shì)，極力地揣測(cè)房地產(chǎn)調(diào)控這一閘口是松還是緊。房價(jià)牽動(dòng)的各個(gè)博弈方均屢屢探頭，試圖撬動(dòng)每一道關(guān)口的閥門。而最先按捺不住的是地方政府。

　　救市的第一槍在地方打響。2012年初，廣東、安徽等地接二連三地涌現(xiàn)了樓市調(diào)控松綁的“苗頭”。廣東中山被曝出將商品房限價(jià)從5800元/平方米上調(diào)至6590元/平方米；安徽蕪湖又冒出“對(duì)首次購商品房者免契稅給補(bǔ)貼”的地產(chǎn)新政。盡管地方政府一再強(qiáng)調(diào)這并非“救市”，只是根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)情做出微調(diào)，但這些政策無一不是在短短幾日內(nèi)被緊急叫停。

　　“地方經(jīng)濟(jì)受到極大的影響，這對(duì)市民是百害而無一利的，我們希望能有一些調(diào)整的政策，疏導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)往好的、健康的方向發(fā)展。”珠海市曾推出的樓市松綁政策在5個(gè)小時(shí)內(nèi)便胎死腹中，該珠海市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在采訪中向記者說出了地方政府已被樓市綁架的事實(shí)。

　　因此，在明著松綁會(huì)被中央打壓的情況下，暗地里松綁、微調(diào)已是各地普遍的行為，而這些“上行下效”的行為也似乎得到了中央的默許，樓市調(diào)控執(zhí)行層面的市場(chǎng)監(jiān)管力度已然缺失。

　　2012年，“總理式房價(jià)”曾多次給購房者帶來希望。2012年3月，溫家寶總理曾對(duì)樓市作出“調(diào)控效果顯著，房價(jià)環(huán)比下降”的初判。然而，從2012年3月份起，全國各地樓市成交量不斷攀升，部分城市房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，樓市出現(xiàn)回暖的初始跡象。

　　3月14日，國務(wù)院總理溫家寶在會(huì)見中外記者時(shí)表示，房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，因此，調(diào)控不能放松。但遺憾的是，總理對(duì)樓市的喊話式調(diào)控言猶在耳，而另一方面，從3月至6月，各方機(jī)構(gòu)的調(diào)研結(jié)果均顯示，政策面相對(duì)寬松的環(huán)境已經(jīng)逐漸取代了相對(duì)嚴(yán)厲的環(huán)境，房企堅(jiān)持降價(jià)跑量的策略，市場(chǎng)的剛需集中釋放，推動(dòng)各城市交易量攀升。

　　進(jìn)入7月，中央相繼推出了組合拳。從溫家寶總理喊話“決不允許房價(jià)反彈”，到國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅(jiān)決防止房價(jià)反彈。而國務(wù)院更是派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省市開展房地產(chǎn)政策專項(xiàng)督查。但這些密集行政手段最終也未能改變樓市回暖的趨勢(shì)。

　　在樓市調(diào)控政策幾乎沒有松動(dòng)之下，樓市為何出現(xiàn)回暖？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為主要是貨幣政策放松，他撰文分析，尤其是6、7月連續(xù)兩次降息，不僅降低了行業(yè)的融資成本，也助長了購房者的樂觀預(yù)期。

　　央行在2月24日和5月18日，分別下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；6月8日和7月5日，分別下調(diào)貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)和0.31個(gè)百分點(diǎn)；住房公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)，五年以下(含五年)由4.45%降至4%，五年以上由4.9%降至4.5%。

　　與此同時(shí)，商業(yè)銀行也對(duì)個(gè)人首套房貸利率實(shí)施最低八五折的優(yōu)惠。此外，從年初開始各地紛紛微調(diào)公積金政策，截至2012年11月，全國共有超過34個(gè)城市調(diào)整放松公積金政策，且多為二三線城市，其中27個(gè)城市提高貸款額度，另有部分城市降低首付比例，其他還有“異地互貸”、父母子女共同還貸、貼息、補(bǔ)貼租賃等措施。

　　樓市在7月至10月進(jìn)行了一次自身的微調(diào)。一方面房企仍然擔(dān)心過度降價(jià)走量會(huì)影響公司利潤，因而一系列的促銷策略變得保守起來；而另一方面購房者卻死死咬住降價(jià)這條紅線不放。在博弈的過程中，樓市成交量出現(xiàn)輕微的下降，房價(jià)保持平穩(wěn)。

　　住建部部長姜偉新11月13日在十八大新聞中心舉辦的記者招待會(huì)上則明確表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策目前還不想放松。對(duì)于樓市調(diào)控，姜偉新稱中央政府時(shí)刻準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時(shí)，中央儲(chǔ)備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手。如果交易量增加、交易價(jià)格同時(shí)上漲，就會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控。

　　進(jìn)入11月，樓市已經(jīng)開始翹尾。這段時(shí)間，部分房企開始進(jìn)行年底沖金，尤其是前幾月銷量減少的項(xiàng)目更使出渾身解數(shù)，推陳出新地進(jìn)行輪番營銷大戰(zhàn)，而購房者擔(dān)心2013年房價(jià)會(huì)大漲的心態(tài)更推動(dòng)了翹尾樓市的形成。為了應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)交易的火爆，各地的政策層面陷入了只能“以招拆招”的被動(dòng)局勢(shì)。

　　投資：放還是守？

　　2012年樓市跌宕起伏，樓市投資的變異也開始悄然而至。

　　溫州、鄂爾多斯樓市的“崩盤”、“腰斬”，成為了樓市泡沫驟變的一道光影。曾經(jīng)，這兩地濃縮了樓價(jià)瘋漲的演變史，也鑄就了炒房團(tuán)的財(cái)富美夢(mèng)。自2011年中央加大房地產(chǎn)調(diào)控力度以來，溫州房價(jià)迅速下跌，成交量明顯萎縮。2012年11月，70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)顯示，溫州新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.8%，同比下跌12.4%，連續(xù)16個(gè)月排名最后。國土資源部公布的城市地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，第三季度溫州住宅地價(jià)同比下降18.03%，是全國住宅地價(jià)同比下降幅度最大的城市。鄂爾多斯曾被炒得一路高漲的房價(jià)也從高峰處迅速滑落，樓盤下跌近30%至40%。

　　資金鏈斷裂，溫州、鄂爾多斯樓市驟然降溫。然而這些曾深諳炒樓秘笈的團(tuán)隊(duì)撤離樓市，絕非偶然。

　　以往每一次樓市調(diào)整，都成為投資群體調(diào)整投資結(jié)構(gòu)的最佳時(shí)機(jī)。事實(shí)上，從2012年延續(xù)至今，樓價(jià)從緩慢下降，到小幅回升，再到最后的快速攀升，2012年的樓市投資市場(chǎng)并不能效仿過去，在房價(jià)的下降與急升之間，大賺一筆。面對(duì)低迷的投資回報(bào)以及接盤困難的現(xiàn)實(shí)困境，炒樓者的投資顯得有心無力。而面對(duì)市場(chǎng)各種難以預(yù)測(cè)的走勢(shì)，投資者在2012年一度也陷入了該放還是該守的尷尬局面。

　　改變還不只于此，其他三四線城市也出現(xiàn)了類似的后遺癥。隨著一二線城市樓市銷售的逐漸回暖，投資方的三四線城市路線也在現(xiàn)實(shí)中考驗(yàn)重重。多個(gè)三四線城市陸續(xù)發(fā)出了紅色警報(bào)，投資過剩、需求飽和、庫存高企、房價(jià)過高等問題，多重?cái)D壓著三四線城市被逐漸吹大的泡沫。

　　雖然市場(chǎng)并不愿意相信大批三四線城市會(huì)步溫鄂樓市的后塵，但三四線城市樓市的好轉(zhuǎn)逐步變慢，這已是鐵的事實(shí)。

　　數(shù)據(jù)顯示，從全國24個(gè)樣本城市中看，一二線城市市場(chǎng)狀況顯著好轉(zhuǎn)，2012年樣本一二線城市銷售面積同比分別上漲了33%和32%，而其2011年的成交量同比則均下降了19%；而三四線城市增長趨勢(shì)則有所放緩，2012年樣本三四線城市的交易量同比增長15%，漲幅較2011年大幅收窄。

　　在2010年至2011年之間，一二線城市受到調(diào)控的影響最深，隨著政策環(huán)境得到改變，一直受積壓的市場(chǎng)需求逐步釋放。而在樓市調(diào)控之前，房企早已涌進(jìn)三四線城市樓市，但當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況和市場(chǎng)需求卻難以支撐這些城市逐步膨脹的樓市供給。在一二線城市遭受調(diào)控之際，三四線城市成為了成交的主力，房價(jià)雖然逐步被炒高，但投資空間的缺點(diǎn)也逐步顯現(xiàn)。這些成為了三四線城市的遺留包袱。

　　有分析預(yù)計(jì)，2013年一二線城市中規(guī)模巨大的改善需求將全面回歸，所占市場(chǎng)比例將在2012年基礎(chǔ)上明顯提升，約回歸到40%左右的水平；而對(duì)于投資性需求而言，依然存續(xù)的限購政策將是其回歸的最大桎梏，2013年異地投資將仍然是這部分需求最大的釋放渠道。

　　這些區(qū)域投資的變異，也影響著房企的政策變動(dòng)。包括雅居樂、恒大等從三四線城市起家的房企，也不得不承認(rèn)，三四線城市樓市的銷售情況對(duì)他們的業(yè)績?cè)斐刹恍〉膲毫Α：愦蟮禺a(chǎn)董事局主席許家印對(duì)此表示，受調(diào)控政策影響，三四線城市營運(yùn)環(huán)境困難，所以集團(tuán)不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。

　　隨著樓市調(diào)控的變形，房地產(chǎn)行業(yè)的分化已成定局，而行業(yè)的整合也將繼續(xù)進(jìn)行。在行業(yè)中，樓市調(diào)控得益者的勢(shì)力繼續(xù)獲得增長。

　　在2012年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP50名單上，萬科仍以1418億元蟬聯(lián)銷售金額冠軍，綠地集團(tuán)和保利地產(chǎn)分別以1078億元和1018億元躋身千億房企行列。至今，千億俱樂部的成員增至三名。

　　而中海地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)以及萬達(dá)集團(tuán)都超過了900億，以935億、923億和905億分列第四到第六位。綠城中國曾一度瀕臨破產(chǎn)，2012年也獲得了510億元的銷售金額，位居榜單第七位。

　　楊紅旭分析，萬科、保利等龍頭企業(yè)前三季度業(yè)績保持穩(wěn)定上漲，少數(shù)企業(yè)業(yè)績提前回暖。但從整體來看，樓市仍處于調(diào)整期，依然有不少企業(yè)需要通過變賣股權(quán)和資產(chǎn)過冬。

　　實(shí)際上，行業(yè)利潤空間收縮，利潤率下滑，這早已成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)眾多分析報(bào)告均不可回避的話題。調(diào)整過程中，行業(yè)集中度逐步提高，意味著資金鏈仍然緊張的中小房企不一定能擺脫徘徊在行業(yè)邊緣的命運(yùn)，或面臨著被并購的可能性。

　　在2012年，住宅地產(chǎn)領(lǐng)域的投資受到限制，擠出效應(yīng)也逐步明顯，因此，包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游文化休閑、養(yǎng)老地產(chǎn)等投資領(lǐng)域，受到了大量資金的熱捧。

　　然而，商鋪空置率居高不下，商鋪投資回報(bào)持續(xù)低迷，以及綜合體項(xiàng)目發(fā)展停滯等現(xiàn)象也給了這類的投資熱一記耳光。在穩(wěn)定投資回報(bào)等利益驅(qū)使下，商業(yè)項(xiàng)目的隱性風(fēng)險(xiǎn)也并未得到投資者冷靜的看待，相反，這些投資領(lǐng)域還在資金的追捧下進(jìn)行擴(kuò)張性運(yùn)營。

　　包括亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存等在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)、旅游文化休閑地產(chǎn)等項(xiàng)目是樓市泡沫的滋生地。陳寶存分析，住宅地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了供應(yīng)，再蓋30年也是不夠用的。一個(gè)區(qū)域住宅建成了，5-10年入住率才能基本上達(dá)到最高點(diǎn)，那時(shí)商業(yè)才能出現(xiàn)，這必須有一個(gè)趨于成熟的過程，肯定是商業(yè)還有別的東西跟著住宅走。

　　北京中坤投資集團(tuán)董事長黃怒波發(fā)出警告稱，最大的泡沫就在商業(yè)地產(chǎn)，尤其在三四線城市。

　　2012年末全國涌現(xiàn)地王

　　11月27日

　　上海外灘濱江綜合開發(fā)公司和中國太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司聯(lián)合體以27.7億元競(jìng)得黃浦區(qū)兩地塊，刷新上海年度單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　11月28日

　　中海拍得深圳寶安尖崗山第四塊公讓地塊，樓面價(jià)2.7268萬元/平米，創(chuàng)深圳歷年土地拍賣地價(jià)新高。

　　11月30日

　　中冶置業(yè)的子公司，以56.2億元的底價(jià)拿下南京下關(guān)區(qū)濱江G50地塊，晉升當(dāng)時(shí)的年內(nèi)全國總價(jià)地王。

　　11月30日

　　中國奧園以底價(jià)34.1億元競(jìng)得廣州番禺新城地鐵上蓋超大體量商業(yè)地塊，成為廣州2012年以來的總價(jià)地王。

　　12月12日

　　包括萬科、綠地在內(nèi)的企業(yè)聯(lián)合體以54.31億元拍得上海南站地塊，創(chuàng)上海總價(jià)地王紀(jì)錄。

　　12月24日

　　魯能地產(chǎn)以總價(jià)46.2億元奪得天津南開區(qū)天塔道一地塊，樓面價(jià)1.5萬元/平米，同時(shí)刷新天津地塊出讓總價(jià)和樓面價(jià)年內(nèi)紀(jì)錄。

　　漲，漲，漲？

　　2012年，房地產(chǎn)的逆轉(zhuǎn)已經(jīng)形成，大部分業(yè)內(nèi)和分析人士均預(yù)測(cè)，房價(jià)在2013年不可能出現(xiàn)下跌。

　　2012年年底，各地“地王”頻現(xiàn)、土地市場(chǎng)交易火爆、大房企激烈掀起搶地潮……種種跡象，讓外界揣測(cè)著這是否上演著兩年前熟悉的一幕——樓價(jià)大漲的前夜？

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年前10個(gè)月，全國房地產(chǎn)新開工數(shù)量持續(xù)負(fù)增長，土地購置面積降幅也在擴(kuò)大，加上近來房企資金壓力緩解后“以價(jià)換量”的意愿降低。有擔(dān)心的聲音稱，未來一年內(nèi)新房供應(yīng)量將會(huì)下降，房價(jià)上漲的壓力也可能加大。

　　地產(chǎn)名嘴任志強(qiáng)近日稱，2013年還會(huì)有大量的庫存，2014年這些庫存消化得差不多的時(shí)候，將會(huì)面臨嚴(yán)重的供不應(yīng)求，“也許就是無米下鍋了”。

　　而威逼房企在2012年初推行“以價(jià)換量”策略的力量與房企的資金緊張有關(guān)系。然而，數(shù)據(jù)顯示，前10個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2012年到位資金7.64萬億元，同比增長11.6%，增速較1-9月提升1.5個(gè)百分點(diǎn)。從4月至今，房企的資金狀況已逐步好轉(zhuǎn)，這也是外界預(yù)測(cè)房價(jià)下降不太可能出現(xiàn)的主要原因。

　　不過，警惕之聲也有不少。包括楊紅旭在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士在對(duì)2013年樓市走勢(shì)判斷時(shí)預(yù)計(jì)，隨著房價(jià)上漲、樓市回暖，新一輪的調(diào)控政策有可能會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。

　　國務(wù)院參事、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所榮譽(yù)所長夏斌近日奉勸大家，“不要抱有不切實(shí)際的幻想，盼望房地產(chǎn)來個(gè)大反彈，去炒房子”。對(duì)于限購措施在什么時(shí)候退出、市場(chǎng)的長效制度什么時(shí)候推出等市場(chǎng)關(guān)心的疑問，他認(rèn)為，這取決于投資的替代和穩(wěn)增長的狀況。在結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，他認(rèn)為，城鎮(zhèn)化以消費(fèi)為主導(dǎo)的戰(zhàn)略推進(jìn)，在2013年會(huì)有新的跡象。“這是結(jié)構(gòu)調(diào)整中的重中之重。”他說。

　　在調(diào)控整合期，剛需力量突破了調(diào)控之手，樓市逐步回暖。在大喊樓市調(diào)控將不放松之際，市場(chǎng)需要的不僅是一句話式的心理安慰，然后睜開眼睛，看著眼前根本沒有發(fā)生任何改變的事實(shí)。樓市調(diào)控需要的不只是一個(gè)滅火器，跟隨著各種游資到各個(gè)火苗重燃的城市和區(qū)域滅火，樓市調(diào)控需要的是一個(gè)切實(shí)可行、有效且長效的調(diào)控機(jī)制。