作為房地產發展進程中重要的一環，住宅產業化正越來越被行業重視，甚至有專家預言，產業化是未來房產行業的核心競爭力。然而，已在中國有過15年發 展歷程的住宅產業化，因遭遇高昂成本、產業鏈不成熟等多重阻力，目前還僅在發展初期。職能部門只能以保障房為契機，為住宅產業化尋求突破之路。

解析概念：

造房子猶如流水線上生產汽車

  何為住宅產業化？顧名思義，就是將住宅的部分或全部構件，如樓梯、墻板、陽臺、浴室等，在工廠大規模生產后運到施工現場，將構件像“搭積木”一樣拼組建成整體住宅。有人形容，這樣的造房方式猶如流水線上生產汽車。

  住宅產業化又稱建筑工業化，這種工業化生產，具有質量可控、成本可控、進度可控等優勢，施工周期僅為傳統方式的1/3，同時，用工量也大大減少，施工現場無粉塵、噪音、污水等污染。

  住宅產業化作為一項成熟的技術，早已在一些發達國家廣泛實踐。日本是世界上率先在工廠里生產住宅的國家，現在的日本，工人們使用電腦控制著設備將預制部件吊裝到指定位置，準確、迅速、便捷，每天可以完成一層建筑的施工，這其中還包括裝修。

歷史進程：

推進15年仍處發展初期

  其實，中國對住宅工業化的探索已達15年，早在1998年，住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心(簡稱住宅中心)便已成立，該中心的成立旨在統一管理、協調和指導全國有關住宅產業化方面的工作。

  然而，15年過去了，與日本的國家級別標準相比，中國的程度遠未達到普及階段。執行方面，15年間也只有萬科、新城地產等少數企業在艱難摸索。

  資料可查，自2000年起，萬科即成立了專門的研究中心研究住宅產業化。其在深圳的工業化生產試驗表明，工業化生產將施工時間縮短了一半，而且節約了80%的勞動力并大大縮短了項目的設計規劃時間。

  新城地產產業化以“長壽命高品質住宅”為核心，建立統一工業化標準化的企業聯盟和產業鏈，通過研發園區的檢驗檢測，逐步在項目實踐中推廣執行的新城地產產業化體系。通過這個產業化體系，以工業化為基礎，有效的實現質量穩定和效率提升。

  除此之外，能夠在產業化進程中尋找捷徑并突破的開發商寥寥無幾。

  江蘇省住房和城鄉建設廳住宅與房地產業促進中心副主任徐盛發在接受記者采訪時表示，我國住宅產業化依舊處在“轉型的初期階段”。

  徐盛發認為，住宅產業化的推進，也可以很好地推進節能減排工作。

  現在，建筑、工業、交通，被稱為“三大能源消耗大戶”，尤其是建筑耗能最為嚴重，數據統計，我國建筑能耗約占到社會總能耗的46.7%，截至2011年底，城市固體生活垃圾中建筑垃圾總量約占40%，建筑物所貢獻的溫室氣體占總排放的15%。

  徐盛發表示，住宅產業化推進的好，建筑耗能便可降低，在節能減排上邁出一大步。

面臨困境：

高昂成本、產業鏈不成熟

  15年推進產業化進程，發展至今不能說顆粒無收，但相比一些發達國家，我國所取得的成效確實并不明顯。

  為何產業化進程如此之慢？

  據調查，當前，我國企業在成本核算和市場需求方面并沒有工業化生產的利益驅動，這成為困擾我國實現住宅產業化的最大阻力。

  從會計成本上看，產業化在開始并不能帶來直接的經濟收益，前期投資較大，包括工廠的修建，一系列的調研和實驗，都需要花費大量的資金，而且效益不會短期內見效。

  作為住宅產業化的領軍者，萬科曾在公開場合表示，住宅產業化成本造價太高。比如外墻反打施工工藝中固定面磚的橡膠網格和雙面膠、保溫材料、外墻接縫防水材料等，只得從日本以及其他國家進口。

  萬科一語中的的同時，也有相關研究數據作支撐。據了解，開發商采用住宅產業化每平方米的造價比傳統方式高出350元至500元，一家開發商按一年300萬平方米的開發量計算，將會增加12億元左右的開銷。

  除高額成本擋道，產業鏈不成熟也是住宅產業化的一大阻力。

  萬科在住宅產業化向全國大規模推廣的過程中，就遭遇到了重重困難，例如上下游配套不足、技術工人缺乏、產品成本造價過高等因素。

  業內專家表示：“住宅產業化適合于同時擁有水泥、建材、開發等業務，上下游產業鏈聯系緊密的開發商，但目前大部分中國開發商只做開發，上下游打不通，開發商做住宅產業化會面臨較大的風險。”

  我國住宅產業化的現狀是，除了政府積極支持之外，大多數房企還是保持著觀望的態度。

尋求突破：

保障房推動住宅產業化

  成本高昂，產業鏈不成熟，不足以成為進程緩慢的最終理由，如何突破阻力？職能部門也在為住宅產業化尋找新的突破口。

  今年4月27日，在2013中國(濰坊)房地產發展與生態文明建設高峰論壇上，與會代表給出了答案：政府示范，開發商、建筑商、設計院等建筑產業鏈積極參與，是破解建筑轉型的重要途徑。

  會上所提出的重要途徑，聚焦點在政府主導的保障房建設。

  生產技術的提高和推廣，最重要的是存在大量的產品需求。保障房一方面具備這個條件，另一方面，保障房有政府主導和投資支持，易率先融入產業化的理念和內容。

  從目前各地在住宅產業化的試點項目來看，也驗正了這個現象，北京、深圳、上海、江蘇的一些城市正在以保障房為載體，以建筑工業化推動住宅產業化的發展。

  以江蘇為例，該省是全國推行住宅產業化較早的地區之一。早在1999年，江蘇省就開始了住宅產業化方面的探索，隨后還成立了江蘇省住房和城鄉建設廳住宅與房地產業促進中心，以推動全省住宅產業化的發展。

  2004年開始江蘇省優秀住宅示范工程500多個項目，成品房有四十幾個，重點便是在保障房工程。

  徐盛發表示，其實很早之前，我國就已經嘗試在保障房建設上尋求產業化的突破口。“我省提高了成品住房在市場供應結構中的比重，到2015年，蘇南城市中心城區新建住房中成品住房的比例將達到60%以上，其他地區達40%以上。這為推動住宅產業化提供了最好契機。”

未來前景：

住宅產業化是房企的核心競爭力

  相較于發達國家，我國住宅產業化存有不少差距。我國住宅建設基本上仍是粗放型，傳統陳舊的技術仍在被大量的采用，先進的技術及技術革新往往被建設中的短 期行為而排除在外。住宅部件標準化和通用化程度低、住宅部品尚未形成配套系列，據統計我國部品、材料以及配套產品品種不足2000種，而日本有10000 多種。

  但我國一直在不停地推動住宅產業化的發展，2002年以來各地建立了33個國家住宅產業化基地。

  徐盛發表示，目前，一些局部區域，已經能夠實現產業化，如陽臺的建造，就可以實現工廠化生產。

  社科院金融研究所研究員尹中立認為，現在的建筑都是人工建立起來，這就會因為工人素質等因素產生各種房屋質量問題，房屋品質難以得到控制。

  產業化的直觀表現就是工廠化與標準化，每堵墻，每個裝修細部都可以是一條生廠線制作出來的，意味著節能環保，省時省力，同時也可以避免多因素造成的質量問題。

  尹中立表示，如今產業化的概念已經鋪開，但是短時間內還難以達成這樣的預期。尹中立分析，產業化的最終目標就是機械化代替人工，只有人工成本高于機械化水平的時候，產業化的真正目標才能得以實現。雖然當前的人工成本較高，但是比起產業化的成本，還是相對較低。

  南京林業大學社會學系主任孟祥遠表示，開發成本越來越高，地價越來越高，利潤持續走低，最終房地產的走向是集約化發展，這就會導致小企業退出，大企業和品牌房企版圖提升，形成更好的服務。

  產業化意味著規模化，集約化，不但有助于房屋質量和品質，也逐漸形成大浪淘沙的態勢，這對未來房地產發展是很有利的。“住宅產業化是未來房產行業的核心競爭力，是最終的必然趨勢。”孟祥遠如是說。